在日本东京买房是什么体验？

东京萌萌 · 发表于 2020-4-12 13:25:25

在日本东京买房是什么体验？
文章来源于网络，如有侵权，请联系我们小二删除，どうもで～す！

jaminegod · 发表于 2020-4-12 13:27:00

坐标日本东京，自由之丘。
前东家是日本最大的搜房平台SUUMO。今年终于从公司辞职了，想着今后做自由职业在日本不方便贷款买房，于是乎赶在独立之前用前东家的社员身份买了现在住的这套房子。（有关我在日本的工作经历和自由职业的经历，请看我的这两篇文章：
知乎上有哪些自由职业者，你们的工作生活是怎么样的？在日本的 IT 公司工作是怎样一番体验？）于是也来跟大家一起来分享一下我结合从公司里学习到的房地产知识的买房经验和买房后的生活状态。
注意：以下内容谨代表我个人观点，不代表Recruit以及SUUMO及其子品牌的企业观点，请谨慎食用。
我为什么选择现在买房？

工作、签证的时机问题

前面也说了，早在先前我就有了今年之内辞职，转向去做自由职业者的想法。与此同时，我在去年年底的时候从高度人才（80分）在留资格开始申请了日本的永驻许可，因此我是在预测自己年内应该能拿到永驻资格的情况下开始看房的。
选择这个时机的最重要因素就是住房贷款。这里给大家稍微普及一下在日本贷款买房的小知识：首先，中国人在日本贷款买房，既可以找中国的信贷机构（如：中国交通银行），也可以找日本的信贷机构（如日本三大商业银行，网络银行，住宅金融支援机构等），不同之处在于，日本的信贷机构审查较严，但在很多情况下都相对而言贷款的利率会比中国低很多，日本则反之。
具体来说，日本的信贷机构在除了看你要买的房子本身的可靠性（如房龄，管理状态，耐震性等）之外，还会对买房人进行审查，审查的内容包括但不仅限于：

审查的结果不仅关系到银行是否会放贷，还关系到实际贷款时的首付比例和利率，因此如何以最好的条件拿到住房贷款在日本买房至关重要。
从这个角度上来讲，在日本大手公司作为正社员工作，并即将拿到永驻的我来说目前是贷款买房的最好时机（变成自由职业者后住房贷款的贷款难度会大大增加）。事实证明，这样的条件确实能拿到非常好的贷款数字，我会在下面的内容里做详细的说明。
有关宏观的东京房地产问题的思考

日本的房价现在贵吗？

正好在同一年里，我的发小在上海也买了一套跟我的房子价格，面积都差不多的二手房，经他本人同意，我在这里把东京和上海的两套房做一个简单的比较。为了方便比较，我把所有货币都按买房时的汇率换算成了日元，并去掉了上海房子的公摊面积（日本的公寓没有公摊）。
（以下左列为我在东京买的房子，右列为上海）

关于装修状态，出于对朋友的隐私保护，我只贴出我的房子的装修。

客厅、卧室

厨房

卫生间和浴室

阳台
可以看出的是，对标东京与上海其实房价已经很接近（甚至从新楼盘上来说上海已经远超京），而对于需要贷款买房的上班族来说，更重要的是首付的负担以及贷款的利率之差导致实际的每月按揭相去甚远。
而我们再对比两个城市的居民平均收入：

尽管这不是一种非常严密的横向对比（例如大量的外来务工人口的问题），不过从大体上我们还是可以看出，相比国内一线城市的房价而言，东京的房价就是白菜价。
2020年奥运会的房价问题

在日本的小伙伴们应该多多少少都会听到一种言论就是：2020年东京奥运会后，东京的房价会大幅下跌，因此现在不是买房的好时机。关于这一点，我结合了一点以前在SUUMO学到的房地产知识和我个人的分析也给出一个我自己的观点：2020年之后东京房价大幅下跌的可能性非常地低。
为什么这么说呢？在解释这个问题前我们可以先来看一下近年日本各类型房产的价格走势：

Y轴为房价价格趋势，已经过标准化处理
（户建住宅指的是日本的一户建，一种木质的小洋楼，マンション则是在中国最常见的钢筋混凝土结构的公寓楼，下文统称“公寓”）
可以看出的是，其实在近10年里日本的土地价格和一户建的价格几乎没有什么变化，而拉动日本房价走高的“罪魁祸首”其实是因为公寓价格的大幅上涨。
那么公寓为什么会上涨这么多呢？首先一大背景是2013年3月份的遗产税改正：过继房地产的减税范围扩大，而同时现金的减税范围缩小（具体还有很多细节这里暂先不谈）。受这一政策影响，日本的中老年人在考虑遗产问题时更加倾向使用房地产过继，而保值能力强、适合长期持有的公寓就成为了第一大投资对象，公寓的价格也应声而涨。
当然，近年公寓上涨的因素不只其一，结合在SUUMO学到的东西，我把它分成了三大原因：

上面的遗产税问题，也包含在了3的因素里面。
再来看东京奥运会对这3大原因的影响：首先对于1，的确在建造奥运会场馆以及配套设施（如酒店，观光设施等）会动用比平时更多的建筑公司的人员进行建造，从而导致造价也因此水涨船高，然而日本的建筑行业的人手短缺问题并不仅仅是奥运会造成的，它更是一个长期且慢性的问题（所以因此也有了今年新出台的外国人工作签证放宽政策——从事建筑等单纯劳动行业的外国人也开始可以在日本工作）。因此奥运会可能因为1使房价小跌下降，但不应该是一个大幅下跌的局面。
再看2，这一点本身跟奥运会没有什么关系，不过既然说到宏观的话也可顺便提一句。如今的日本是一个超级老龄大国（50岁以上的女性人口占全体女性的50%以上），大比例的老年人口和低出生率使得社会格局发生着变化：老年人由于行动不便倾向于住在交通便利的市区；不景气和少子化让更多的女性选择在外工作，进而导致房产购买力强的双职工家庭比例增加；结婚比例下降使得单身人群更多，而面积小但交通便利的公寓便成了这些人的首选……可以看到，少子高龄化对于公寓市场的贡献在短期之内是有绝对的贡献的，而对于长期来说，少子高龄化将导致大部分地区的人口减少，进而使得房地产市场的需求减少，因此从长期来看全日本的房价是一定会下降的。然而，当我们集中到东京时这个趋势却是相反的。其原因是，少子高龄化会使得三、四线城市和农村面临“过疏化”的问题：人口（特别是青壮年人口）减少导致地方经济不景气，从而难以维持一些城镇的基础设施（学校，医院，商业设施等）。这样一来人口就会向财政良好、基础设施齐全的大城市迁移。而东京作为日本的经济和政治中心，也必将成为最大的人口涌入目标城市。因此，无论是长期还是短期，日本人口趋势对东京楼市的影响都会是正面的。
对于3来说，同理，包括遗产税的改革在内的消费者对房地产的消费观念并不直接受奥运会的影响，因此也不存在奥运会之后导致房价下降的理由。
最后的一个佐证是，纵观历年来办过奥运会的城市，包括在当时一面倒唱衰的伦敦，都并没有出现奥运会后房价明显下降的趋势，从这里也可以看出，奥运会对举办国的经济影响仍然是正面的。
这个分析结论也增加了我现在买房的信心：至少我不用担心将来房价暴跌的风险。而从我个人的微观角度出发，买房对我的财务和生活品质的改善也大有帮助，这点我会在下一节细说。
买房与租房的经济利益

买房划算还是租房划算？这看起来像是一个永恒的话题。不过当我开始了解日本房地产投资之后，这个问题现在已经有了明显的答案：在绝大多数情况下，买房都比租房划算。
这个理由说来很简单：日本是一个物价（包括房价）相对比较安定的国家，因此期望像中国那样买来2年后房价翻倍的“炒房”型投资是非常困难的（并且日本还有固定资产税）。相反，日本的房地产投资家通常会把房子租出去，兼顾房租收益和转卖收益。而对于大多数中小型的投资家来说，为了维持稳定收益和降低风险，在看房时房子的出租回报率与现金流的关系就成为了一个硬指标：在贷款买房时通常都会要求每月租金高于房东的每月按揭。（即每月都有结余）
因此，除非你挑到了菜鸟投资家出租的房子，否则租房永远没有买房划算。从这个意义上来讲，纵使宏观的楼市还有一些不确定因素，但如果你现在正在租房的话并且条件到位的话，现在买房始终是一个好选择。（反之如果你现在已经有一套房在考虑二套房的话，那可以更加慎重地进行考虑）
最后再啰嗦一句我的个人观点：宏观的楼市和微观的房子其实存在很大偏差——因为你买不了全东京的房子，这就好比在股市里，即使是长期熊市不卖空也有人能长期赚钱，而即使是长期牛市也有人血本无归。
关于生活

这里我先说大方向的东西，在文章的最后我再贴细节方面的各种感受。
首先我先说一个非常骨感的现实：在日本租房子，是会受到国籍歧视的。其实不仅是国籍，受到租房市场歧视的群众有很多：老年人，单身妈妈，低收入人群，性工作者……你可能会跟我说，这是违法的！从宪法的法律之下人人平等的观点来说，就不该有这样的歧视存在。然而，宪法同样也规定了“市场的自由”，作为从业者你有权选择你的客户。这两条法律本身就有互相矛盾的地方。

推特上来自一位日本的二代移民的感叹：即使自己在日本出生长大，日语是母语，学历是东大，仍然租不了“外国人不可”的房子
到目前为止在日本可以查到的有关起诉房东在出租房子时的国籍歧视，并且胜诉的判例寥寥无几。并且胜诉的例子都是因为有极其显著的违约行为：例如在签署租房合同并在搬家的前一天单方面撕毁合同的（京都的案例，房客为韩国国籍）。从这个意义上来说，在日本租房时的国籍歧视在短期之内是没有办法消除的。
你可能会说，我是中国国籍，我在日本一样也可以租到房子。然而，能租到房子不代表你能租到条件最好的房子：而对于房地产这种需要我们长期掏钱的大笔开销，能最大限度地精挑细选才是拿到好房子的根本保证。
反之，买房基本就不存在这个现象：因为是一锤子买卖，卖主不关心你是哪国人，什么背景，他只关心的是你愿意出多少钱以及你的钱什么时候能到账。你因此可以尽情地在SUUMO之类的平台里挑你喜欢的房子，而不用担心因为国籍原因买不了它。你的选项越多，你遇到你心目中最理想的那套房子的机率就会越大。
第二点我想说的是，通常自住用房的性能与设备要远远好于出租用房。拿日本的大手建造商积水house的建造方案来说，即使是最贵的出租用的建造+装修方案，也比最便宜的自住用的建造+装修方案要便宜。其实仔细想一想也是这么回事：你在租房时愿意为地段、面积掏出更多的租金，但很少有人会为一个隔音性或者保温性的指标，或者是高配的洗碗机、抽油烟机掏出哪怕每个月增加的1万日元。同时，房东也不确定是你否能够爱惜地使用这些设备，这也意味着他们还需要另外花一比成本来维护这些设备。
设备给居住者带来的生活品质的提升真的是难以量化的，却又是能切身体会到的。曾经有一对情侣来我的新家玩的时候就曾对我说，要是他们家有洗碗机的话，他们至少会少吵一半的架。
我的买房经历

选地段

当我还在东工大留学时，我就喜欢上了自由之丘，它悠扬的生活节奏，精致的街道与店铺，美食，甜品与家具，无一不让我着迷其中。我在刚开始看房的时候也逛过风格类似的地段：吉祥寺，中目黑，三轩茶屋，代官山，二子玉川，不过最终我还是选择了自由之丘。
对于我来说，买房子在很多地方上都可以妥协：面积，朝向，设备……因为这些多多少少是可以靠后期来弥补的，面积小了可以增加一些节约空间的收纳，朝向不好可以靠增加照明和买干衣机，设备不好可以自己添置，但唯独地段这一点是无论如何不愿意妥协的——不好的地段真的很难用别的东西来弥补。（这也是为什么地段在房地产的保值要素中稳座第一位的原因）
选房子
一旦地段确定下来，选房就变得容易很多：你需要做的只是选择题而非问答题。
不得不说自由之丘的公寓一直是处于一种有价无市的状态：车站附近寸土寸金，建筑条件严苛（例如遮挡阳光的关系，楼层建不了太高），导致新开发的楼盘离车站至少有10分钟以上。而车站附近的二手房市场也是房源紧张：挂出来的房子数量本来就少，去掉有明显缺陷的（年久失修、户数极少）和买不起的，能剩下的房子真的屈指可数。我曾经就亲身经历自己看上的一套离车站5分钟、还在翻新中的房子在挂出来不到1周之后就被人现金秒杀。
幸运的是，我在之前挑的一套观望中的房子挂满3个月后主动降价了（这里普及一个小Tips，卖二手房的主要有两种，一种是个人卖，一种是装修公司收购翻新再卖（这种在日语里叫作買取再販業者），而部分装修公司收购翻新的二手房为了保证资金运作流畅会在3个月后主动降价，所以如果碰到心仪的房子但是价格上不好接受的话，可以蹲点3个月等降或者找中介去帮忙砍价）。在计算价格觉得合适之后，我便立刻联系我的中介准备出手。
感谢我的前东家SUUMO教给我的各种买房知识，让我在选房的时候有了足够多的判断标准和自信心。
买房子

其实在我准备买房子的时候，我还仅仅是在永驻资格申请中（还不是永驻资格）。我的中介帮我找到的最优贷款条件是mizuho银行的10%首付的低息住房贷款。
讲真我是想在永驻下来之后再买的，因为那样审查通过的可能性更高而且可以以接近0首付的状态买房。不过鉴于目前看上的这一套的稀有性，我决定还是有让我付10%的首付搏一把的理由的。我决定下这一套的要素有：

事实证明，我买房子的入手价格的确是低于市场预期的：在我以每平米88万日元入手的5个月后，我对门的房子以每平米100万日元的价格成交，如果按这个价格计算的话，这一次买房已经“赚”到了500万日元以上的差价。
关于我买房后的生活感想

注意：以下内容会有大量图片，流量有限的同学们请谨慎食用！
我在SUUMO时经常听到的一句话就是，“选择你的住房就选择了你的生活方式”。这句话我现在有了非常深刻的体会，住房对一个人的影响真的是从生活中一点一滴透出来的。
我在这里尝试把它们分成室内篇和室外篇，并且用看图说话（？）的方式一点一点地整理出来。部分图因为懒我就直接拿官方的图没有实拍，请同学们见谅。
室内篇

厨房体验
我喜欢做菜和烘培，确切来说，是喜欢从材料做到成品和吃掉成品的过程。
在买房入住后使用房子自带的设备和用心挑选的家电之后，这个过程一下变得行云流水的很多很多：296L的大容量保鲜冰箱能让我塞满超市里100日元一包的蔬菜亦或是打5折的特价金目鲷、澳洲牛排和阿根廷红虾；宽敞的厨房台面让我不用来回挪动容器也能给一次发酵后的生巧克力面包成型，大体积的收纳让我的大堆的刮刀和烘培模具终于有了安身之处；多功能灶台能高温爆炒时蔬、能恒温油炸天妇罗和地三鲜、大体积的烤鱼箱一次烤4人份的黄油扇贝也不在话下。来自家里的美食的幸福感是与众不同的，它不是让你省钱做出与店里等质量的食物，而是让你能用同等价钱得到超越店里的美味。

和前公司的同事出海钓到的鱼，在宽敞的厨房里一口气就能处理干净

而最让我头疼的清洗过程也有了良好的解决方案：可伸缩的水龙头可以冲洗到水池的每一个角落；隔板式设计的抽油烟机在解决了油炸的油烟和煲汤时的水汽问题之余用厨房纸巾就能轻松清理掉油污；而最令我的厨房体验大大改善的就是洗碗机了，它简直是21世纪最伟大的厨房发明！有了它几乎可以节省80%以上的洗碗时间：只要把盘里上的食物残渣用清水冲掉后再塞进洗碗机，就这么简单暴力有效！尤其是陶瓷和玻璃材质的容器的清洗效果简直是令人感动：我深刻怀疑我这20多年来都没有这么认认真真地洗过它们。

内嵌式洗碗机

多功能灶台，高温爆炒和恒温油炸的功能尤其受用
洗漱体验
在刚来日本的时候对日本的房子的卫浴设施还是印象很深刻的：几乎所有房子的浴室都有浴缸，很多浴室都可以坐着洗澡，比较好的房子清一色是浴室和卫生间分离的……这个国家的人们对洗漱的热爱可见一斑。
曾经租房时用的微型浴室相当的“迷你”：洗脸台就紧靠着浴缸旁边，浴缸的大小只能让我一个人屈膝才能坐进去，沐浴的莲蓬头就在浴缸的正上方。这种设计让浴缸几乎就成了一个累赘：站在浴缸里沐浴之后不得吹着风不傻等着水把浴缸放满。我在旧家的时候一年最多就泡一两回澡。另外这种小型浴室的通风也相当闹心：排风量不足导致我24小时开着浴室里仍然有湿气，到梅雨季节就从角落里开始长霉于是又要费劲地除霉……真的是要多憋屈有多憋屈。
相比之下现在的浴室体验真的要好太多了。电动浴缸可以一键放水，并且可以设置自己喜欢的水温和水位，控制板在浴室和厨房各有一个，做完饭收拾厨房时顺手就可以放水准备洗澡，水放满后就会放音乐喊你去洗澡。淋浴时可站可坐，为止我还特意买了温泉三件套：凳、盆、瓢，在淋浴之余还可以享受一下一盆热水从头浇下来的快感。淋浴完之后立刻就能进浴缸泡澡了，不必担心淋浴期间浴缸的水放凉：电动浴缸可以自动帮你循环加热让水始终恒温。宽敞的浴缸现在坐下两个人也毫不费力，疲劳的时候边泡澡边用手机看YouTube后滚去睡觉真的是最大的享受。

温泉三件套：凳、盆、瓢
另外内置的浴室干燥机真的是出乎我意外地好用：24小时小风排气，洗澡后大风排气4小时就能保持浴室干燥，和霉菌与异味说拜拜。冷风和暖气功能更是保证了冬夏季空调很难照顾到的浴室也有着完美的用户体验，开着暖气时连挂在浴室里的浴巾都是热乎的。

浴室干燥机的控制板，暖气还可以分入浴前和入浴中，可是说是十分贴心了
新家的洗漱台和卫生间也非常值得一夸：大容量收纳保证了各种洗漱用的瓶瓶罐罐都有了安身之地——甚至可以在药妆店打折的时候大量买进日用品储藏；可旋转的镜子可以在整理头发的时候同时照顾到正面和侧面；温水洗净的冲水马桶也特别棒，一旦习惯后就回不去用手纸的世界了。

温水马桶的控制板
起居体验
搬家后我的住房面积比原来大了2倍左右，然而每月的按揭/租金只比原来多了20%。宽敞的环境让人有认认真真生活的动力：好好做饭，好好洗澡，好好睡觉，好好玩。我也因此摆下了很多以前想都不敢想的大家具：可以整个人躺平的L型沙发，四人座的木纹餐桌椅，收纳齐全的电视柜。

NITORI的木纹餐桌，便宜又耐看

客厅，我平时就在L型沙发上对着电视机处理工作
谈到摆家具就不得不提一下扫地机器人，这在我心里是继洗碗机后又一个人类家电历史上的伟大发明——解放了我80%以上的打扫时间以及强迫我养成了不在地上放杂物和电线的好习惯，你永远不知道它从你看似干净的房间的哪里吸起来这么一大箱垃圾。而在买房添置家具之时，我就可以事先计算好每件家具的尺寸以便扫地机器人可以畅通无阻地游走在我房子的各个角落。另外，我的地板也从原先租房时的廉价地塑升级到了地板木，清理地板的顽固污渍的难度也立刻下降一档。
在冬天来临之际，我非常想感谢半年前的我挑了一套带地暖的房子：加热迅速，从脚暖到头，没有空调长时间吹容易干燥的问题，幸福度仅次于洗碗机和扫地机器人。（还没有试过地暖的同学可以想像一下冬天日本电车的加热方式：从脚暖到头的感觉）

地暖控制板
室外篇

购物吃喝
自由之丘简直是就是购物和吃喝天堂！先不说无数的餐厅、居酒屋、咖啡厅、甜品店（日本版的大众点评：食べログ上记载的评分超过3.5以上的餐饮类店铺居然有95家！）、理发店、服饰店、家具店……这个广大的商业区域更是孕育出了无数“奇葩”的小众店铺：生胡椒专门店、高级宠物衣服店（宠物狗的一件衣服要5万日元，真是人不如狗）、预约制的高级家具店、纯手工饰品店、袋装咖喱专门店、有机蔬菜专门店……这里的店铺就像一个无底洞：每条街每条巷子都会有新的发现，你好不容易从商业区走向居民区看着渐渐变少的商店街心里舒着一口气想着终于把它逛完的时候，突然柳暗花明又一村地出现了星星点点的“隐居”小店让你忍不住进去探索一番，就这样绵绵不绝直到天黑回家。
即使不买大件商品而仅仅是买一些食材或者是日用品时，自由之丘也非常的吸引人——从高端到实惠应有尽有。在买比较高级一点的食材的时候我最喜欢的就是离我家5分钟远的东急Store自由之丘店：每天营业到深夜1点钟，哪怕晚上做菜突然忘了食材也可以手到擒来；PayPay, LINE Pay和东急信用卡让你每次无现金消费都能尽情薅羊毛；而最最最重要的是，这里的食材质量真的可以让我尽情点赞！农家直送的稀有蔬菜还体贴地给你附上菜谱的二维码，牛肉区的高级和牛可以让我在劳累的时候随时可以做一锅暖心暖胃的寿喜烧犒劳一下自己，而海鲜区更是我的最爱，这里每次去都有不同种类的特供海鲜，我在这里买过的稀有海鲜真的数之不尽：打9折还是活的鲜毛蟹、红烧之后入口即化的黄血鱼（日语叫きんき）、在盒子里还活蹦乱跳的车海老、体长肉厚的生秋刀鱼（不是一般的解冻秋刀鱼）、蟹黄多到能填满整个蟹壳的梭子蟹……简直就是在大海探险！
而另一方面，当想要节约一点过日子的时候，我还可以去离我家3分钟的廉价超市：食品馆青叶，这里有100克68日元的鸡腿肉、100克89日元的五花肉（换算成人民币比中国还便宜！）、100克99日元的澳洲肉牛（做成牛肉咖喱味道一级棒！），亦或是另一家离我家3分钟的连锁超市：文化堂，每周两天都有100日元的特价蔬菜，100日元一包就几乎可以买到所有日常用的蔬菜：小葱、大蒜、茄子（3根）、青椒、小松菜、西葫芦、土豆、香菇、杏鲍菇……现在我可以充满自信的回答我的朋友问的“住在自由之丘这样的繁华地段物价不贵吗？”的问题了，真不贵！

89日元100克的猪肩肉和五花肉，听朋友说这个价已经比国内便宜了
散步出行
即使你不想买东西只是想饭后出门散散步的话，自由之丘也是极好的。我最喜欢的就是车站南边的九品佛绿道，这条我家出门2分钟就能到达的散步道横贯了东急大井町线的3个车站：九品佛、自由之丘和绿之丘（旁边就是我的母校：东京工业大学）。这条道在左右两侧的人行道上布满了琳琅满目的店铺和长椅，走累了随时可以坐下来喝杯奶茶逗一逗靠近你的鸽子。而道路中央种植的都是樱花树，一到春天又变成了一个赏樱胜地，可谓美不胜收。

夏天的九品佛绿道（图片来自谷歌）

樱花季的九品佛绿道（图片来自谷歌）
我第二喜欢的是自由之丘北部位于学园路和绿小路之间的小山坡，离我家大约8分钟左右，这块在远离了车站前的喧嚣之外的土地是富人们的最爱：你可以在这里看到无数“穷困限制了我的想像”的豪宅：装修精致、面积感人，光是看一看就觉得很养眼。此外这一片区域也是甜品店的激战区，我最喜欢的两家甜品店：patisserie Paris S’eveille（入选食べログ2019百名店，评分3.96）和Mont St Clair（入选食べログ2019百名店，评分3.83）便坐镇于此，同时这里还有自由之丘的地标景点：La Vita，就是那个在谷歌搜自由之丘出来第一张图的小桥流水。

自由之丘的地标：La Vita
自由之丘可以探索的地方真的无穷无尽。每逢周日和节假日，自由之丘的车站附近都会完全变成步行街（禁止车辆进出），你可以放心地走在大马路上探索各种各样的街道与店铺；而在北面的自由路上却又是完全不同的一个世界：宽阔的马路和两侧绵延不绝的小店让你可以享受开车逛街的快感；即使你今天想换个心情出趟远门，位于东急铁道公司的交通枢纽也可以帮到你：仅仅是停靠自由之丘站的两条电车线路就能让你不换乘地北通池袋、新宿、涩谷、代官山、中目黑，南至武藏小杉、横滨、中华街、港未来，东西方向还有二子玉川、等等力、户越公园，而租车大厂Times在自由之丘居然有3个车库！（其中最近的一个离我家步行2分钟）因此节假日约朋友一起自驾去轻井泽的奥特莱斯购物、亦或是去箱根泡一泡温泉也成了信手拈来的事情，很是令人舒心。
总结

曾经我在公司和一位非常尊敬的前辈吃饭聊到住房问题时我就说过，我的梦想是在自由之丘有一套自己的房子，前辈笑了笑说，那可真是一个伟大的梦想。
住在自由之丘对我来说曾经是如此地憧憬又是如此地遥不可及，我只敢在电车经过这一站的时候听列车员用口语喊“自由之丘”这四个字来洗刷我工作一天的疲劳，似乎这四个字有什么魔力能让我继续努力下去。
然而事实证明，通过用心去学习和勇敢的实践，在最喜欢的地段拥有一套自己最喜欢的房子并不是不可能的事情，并且一旦做到了它，你就会发现你的人生就此发生了翻天覆地的变化。
在我买房之后，我身边又有很多朋友来问我如何在东京买房，我也希望我的经验能够分享给更多想在东京有一个家的人。我在买房不久之后就建起了一个首都圏买房的微信群，托大家的福，在写这篇文章的时候，这个群里已经有了将近350人。
这也是我写这篇文章的动力所在，希望我的经验能够更多地帮助到大家。谢谢大家耐心看完，如果喜欢我的文章的话，麻烦给我点一个赞，你们的支持是我写文章的最大动力。

美丽人生youme · 发表于 2020-4-12 13:31:45

2018/11 更新
更新内容写在最前面
在知乎答题也不少次了，每次都是秉着认真的态度说一些有内容的东西，反响一直以来都很好，这一次的回答，受到的关注超乎了我的想象，非常感谢。做几点追加的说明。
1.所有设计金额的地方均为日元，百度搜一下汇率看当天牌价就知道是多少人民币了。
2.关于还款和总价不符的问题，其实每年有2次ボーナス返済(也就是用奖金还款）一年2次，直接抵充4个月的额度了。
3.关于外国人买房问题，游客可不可以买房，投资问题，移民问题，这些有更加专业的地方。我高三到日本，高中大学研究生，工作。现在买了房，既没有拿永驻也没有换国籍，只是一个住在日本的普通人罢了，不可能知道那么多。
4.具体位置，恕不能透露。大家也不必猜测了。反正从家出发到新宿1个小时左右。
5.和小新完全不沾边，两个方向。说实话，春日部市在核心的埼玉人眼里已经几乎是（ほど千葉)千叶了。地理心理两方面都挺偏的。泉此方，桐人，面码比较本土。
以上是更新
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不请自来。
轻微偏题，没有在东京买房，买在了琦玉。
首先一户建，总价4200万（还价还了100万），贷了35年款。首付1200万，从此每月的按揭6万，每年的固定资产税约15万。总体比租房便宜很多，考虑到更新的话。
在日本买房的话，第一个感觉就是便宜，50多坪（１坪≈3.3平米）的土地，2层房子100平米，这个100是实打实的因为没有公摊，所以实际上可能比国内120平米的房更大。格局是3LKD，有一个小花园和2辆车的停车场。

（刚刚买下来时候的样子，现在已经种了蓝莓，红枣，橘子）

房子本体+地其实比国内便宜很多。
但是有大量的东西是需要追加安装的，这个钱就需要另外掏。
最基本的比方说，追加插座，安装电话线，电视天线，网线，窗帘轨道，纱窗等等。
这些细节部分加上去基本又是100万的支出。
当然还有家具，电器。
买房子了，那就意味着自己住，东西就不能像租房子时候一样不讲究，只求可以使用。
我为了家里整体颜色的搭配，而买的实木餐桌就花了30万。现在也没有孩子，两个房间空着没有装任何东西，不然2台空调又是20万去掉了。
比起房子，附件的成本会更高。
在说人工的问题，发达国家人工都比较贵，很多事情只能自己做。比方说放在室外的储物柜

单价一个3万多，送过来的是散件需要自己安装。如果是让别人安装每个就追加2万。所以只能自己装。一个基本上要花2个小时。有了自己房子以后，双休日基本就是做木工和做园艺了。
其他的列如说园艺，其实花花草草也很花钱，我家后院原本可以直接看到邻居家后院里晾晒的衣服，为了遮挡保护相互的隐私，我去做了一个爬藤植物的墙，自己动手全部加起来也花了5万多。

最近买了烧烤架，双休日在院子里烤肉。
感觉就是缩小版的美国生活，不过一户建和公寓楼的区别比较大，公寓的话生活就和国内没有什么太大区别了。
具体生活下来的体验就是，比起国内自主空间更多，但是相比较自己付出的劳动成本也更大，毕竟请不起园丁来维护。
夏天一周割一次草的体验估计大部分人是没有的。

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追加一些照片

勾勾手不变 · 发表于 2020-4-12 13:36:06

我知道没图的话是不会有人认真看的。为了写这个回答我也是豁出去了。那个说好不自爆隐私的原来的我呢？

还是那句老话，作为一枚资深家庭主妇，我赶脚我有好多鸡毛蒜皮要分享给年轻的小伙伴们啊！

我家的房子买在黎曼危机（经评论区的同学指点知道了是叫次贷危机）之后的那一年。那一年东京的房价据说跌到低谷。。（然而我们并不知道。我们只觉得房子老贵了）
那一年我和我家老公还能勉强算是小年轻，刚结婚一个月，我傻fufu地和老公挤在他的单身小公寓。直到有一天朋友圈里一名做房地产的中国大姐对我老公一声断喝：中国人结婚都要买房的！
于是我们就开始了看房的旅程。我们看了下周围的公寓，发现都好贵，而且好小。。。而且每个月还要交各种管理维修费用，停车场也要3，4万一个月。然后我们就开始转向一户建，联系的日本中介一看我们年龄，先带我们去看了比较偏僻一个区的房子。。。
看完之后我们很肯定地告诉她，我们就想在现在这个区住。她好歹也是个资深中介，估计业务能力很高的那种，直接带我们去看了块空地。
那块地比较小，我们都还没想清楚，中介大姐第二天就告诉我们，地已经卖出去了。。卖出去了。。
但是附近有另外一块地，符合我们要求，她可以带我们看。
我们到这块地一看，已经有个其他地产公司的中介小伙子摆台子坐在那了。为什么说这大姐业务水平高。。她也就是从他们中介的数据库里看到这块地，然后就堂堂地带我们来了。当时那个小伙子的脸色，真是我和老公都挺尴尬的。
虽然尴尬，我俩都挺喜欢，当时就定下来了。大姐还帮我们又砍了几百万的价格，又介绍了建筑公司帮我们盖了现在的房子。（当然她肯定从建筑公司抽成了）
现在想起来，买地盖房也不失为一个好的选择。你且听我细说为什么。

我们买房时候的利率是1点0几，现在变成0.6几了，更便宜。我们太懒了一直继续付原来的利率。但我认识的不动产达人大姐早就把她家的贷款换成低利率的了。据说很容易，有兴趣的伙伴们务必要去银行打听打听。

建这个房子的时候我们还是两个人，现在家庭构成已经是4口人了。而且10年前我还有点少女心，现在觉得这个肉乎乎的颜色好难看啊。我现在喜欢的是这种性冷淡的设计：

总之前不久我们动了买个再大点房子的心思，于是我们又开始看地。虽然最后我们决定还是先不买了，我来分享下我的心得：

接下来我来说说一户建和公寓居住体验上的主要不同吧。

家里有这种配管的朋友们务必要经常检查下有没有没猫抓破，很容易被抓破真的！猫还会在洞里撒尿，到时候你家一开空调房间里就会充满迷人的味道，别问我怎么知道的！
8. 我又想到一点。如果你家有熊孩子，真的可以考虑下一户建。我家有熊孩子，还两只，每天在家搞小型运动会，这如果楼下有邻居的话，怕不是邻居和我都要得神经病了。

凹凸瘠薄弯 · 发表于 2020-4-12 13:40:44

回答的方向是买房过程中的体验，不是住居体验。
总体体验是：到处地雷，遍地是坑。

东京房产市场极度成熟，位置、交通、车站分布、社区环境、土地价格、公寓维护、户型、朝向、采光、内部设施、管理组合的规则、土地性质、景观、治安维持等等，太多条件要一一把关。
上述的情况，每一条都要仔细研判，一个疏忽，就是100~200万日元的出入。
中介、房主有义务告知房产记录在案的情况，很多房产也有瑕疵保证。房主刻意隐瞒房产的问题要负法律责任。
但是，和生活直接相关的噪音、采光、通行时间都需自己实地考察并研判。一定要小心谨慎。
细节太多，说不过来。就按照重要程度来提供一些切实可行的参考。
一、地段，地段，还是地段

地段太重要了，不可免俗滴“重说三”。
买房的第一原则是选择土地所在的位置，这可以说是从根本上决定了房子的价值和住居体验。
好地段，有更多的好房子。无论是上海、北京，还是纽约、伦敦，大体都适用。

東京23区-災害時建筑倒塌危険度
上图显示的是灾害时危险度。颜色越深，受灾度越大。

東京23区-液状化マップ
上图是土地液化的地图。绿色区域为地址坚硬、土地液化危害小的区域。液化地在地震受灾严重。

東京23区-洪水浸水マップ
以上三个地图，基本上是东京发生地震洪水海啸等等自然灾害时，安全区的指南。
君子不立于危墙之下，优选安全度高的区域是第一原则。
东京都对都内町村的住居安全都有评估，具体可以上网搜一下，非常详细。火灾隐患、地震时被动受灾、暴雨等等都有评级。
政府部门发布，不是商业机构的数据，客观中立值得参考。（http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/）東京都都市整備局资料涵盖面广，数据发布详细。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp 东京都建设局的资料更专业。

数据很多，不一一列举。下图算是一个总结性的表述：

黄色地标内围起来的区域，大致就是安全尚可，交通也不错，生活比较便利，房产价值相对有保证的区域。（只是一个大概的区划说明，我们不谈孤例）。
上面几张图重叠起来，交集部分落在港区千代田区、涩谷新宿世田谷区一带，文京区北侧，中央区西侧。再去看地图就很好理解，皇居、明治神宫、新宿御苑、赤坂御用地、东京大学、早稻田以及芝公园为啥在这些区域里。
总之，对目标房产的地段评估，多上之前提到的2个政府网站查阅基础资料，没有人可以随便忽悠到你。
曾碰到过拍着胸脯、眉飞色舞地说什么：东京都这两年土地暴涨了20%，奥运会还要大涨啥的人，看着就像演戏。
不多说以免影响他人财路。公开数据都可以查阅，是否暴涨自己判断。
先看平成30年（2018）7月1日野村发布的数据。
如下图所示：

2018年东京住宅地地价，整体变动只有0.9%，东京大部分地价持平，离都心远的地方下降，都心6区（千代田、港区、中央区、文京区、新宿区、涩谷区）部分町村有上涨，但幅度也不大。
再看一个日本国土交通省发布的住宅地面价格变动数据。横轴是时间点，纵轴是变动率。

日本政府于 1969 年出台了《地价公示法》。地价公示公布的是标准地每年 1 月 1 日，每平方米的正常价格，这个价格的内涵是在合理合法的前提下，以空地为对象，在其最高、最佳使用条件下的评估价格。其操作方法为划定地价公示区域，设立固定标准宗地，定期评估并公布价格指标。

日本的地价公示调查体系包括三种。
一是由国家负责开展的每年一次的全国公示地价调查，估价基准日为 1 月 1 日，于每年 3 月公布地价指标；
二是各地方政府负责开展的每年一次的本地区范围内的地价调查，其目的是对已公布的公示地价进行适当的补充修正，估价基准日为 7 月 1 日，于每年 9 月公布地价指标；
三是 2007 年 4 季度开始，国家在土地利用程度较高的 150 个区按季度进行分析调查和成果发布。
以上三种地价调查充分满足了社会各界了解地价状况的需求。
更多数据见http://www.land.mlit.go.jp/webland/

以上数据自行解读。东京地价、房价是否涨势喜人，值得投资，也请自行审慎判断可信度。
提供规范的服务，帮助客户置业，收取中介费合情合理。极少数业者，为了挣中介费，把客户置于高度资产风险中，这种实在是没有理由挣钱，本质上这属于坑人钱财。
对我们这些看客而言：
相信天上掉馅饼的心态不可取，真掉馅饼也得有个大脑袋能被大概率砸到。

也别真的以为：
日本人很笨不知道追涨，大把赚钱的机会看不见。

“人傻钱多速来”的段子，不管你信不信，我是不相信。
大概率：很傻很天真的，是信息获取不对称的弱势方。韭菜要提高自我修养。
二、交通综合评价

交通便利性是第一位考虑的因素，个人认为时间浪费在交通上太痛心，因为时间最值钱。
以近期关注的一栋房子为例，说明一下购房过程中需要考虑的事项。

应该叫做“街区位置示意图”

以上都是根据房子的实地考察后，基于Google地图详细的分析。
因为这栋楼目标是做民宿，侧重于景点和奥运场馆的位置分析。
如果选择自住房产，分析的思路也无非是考虑工作通勤、生活节点，原则上是一致的。

这么一写下来，似乎还有住居环境综合评价、建筑质量、社区环境、物业管理和房屋保养等太多东西，写太长大家也不爱看，就不罗嗦了。
至于签约细节、资金准备、税务等等环节，都是花钱买的经验和教训。
专栏再写吧。
汉和评论

以上仅供参考。
本人非中介，只回答朋友的投资意见咨询。私信不定期打开，不保证及时回复。
无影响他人生意之想法，有不妥之处，请业界高人指出，改。
东京置业，首选还是找正规中介。
如果本回答对您投资东京有参考价值，或者帮助您打消了冲动投资的想法，欢迎打赏喝杯咖啡，哈哈。

3322 · 发表于 2020-4-12 13:44:48

回答几个评论区常见的问题。
1. 不做民宿
2. 墙上的配饰基本都是便宜货，nitori，宜家等地买的。墙上的画是在深圳大芬村儿几十块钱一张买的。
3. 房子价格请参见我买房时的回答。
4. 治安挺好。我买房时的回答里也谈过日本的治安问题。
5. 条形窗是结构和设计决定的。2*4结构的话，窗户和门的尺寸和位置是要经过计算的。在来工法相对来说比较自由。但是跟治安无关，附近的房子多数客厅在一楼，窗户开的很大。
6. 说我是在得瑟炫耀的。恕我直言，您这心理素质不适合上知乎。可以先去下面这个问题锻炼一下心理素质：http://www.zhihu.com/question/31123516
7. 停车场其实挺大的，只不过需要侧方停车进入。曾经尝试过停丰田埃尔法，完全没有问题。练习一两次就上手了。

——————-
在日本买房要多少钱？房子的质量如何？上面是我买房时的回答。
2016年购入的新筑一户建，葛饰区龟有站徒步6分，土地面积72平米，建筑面积100平米。
体验就是太幸福了。买房子不仅仅是从交房租变成交房贷的改变，而是整个生活方式的改变。
出租用的房子，设备都很差，很窄小。当年还租房子的时候我妈来过一次，她感觉就好比建筑工人住的临时的房子，没有生活品质可言。房东为了实现最大化的收益，会尽量压低建筑成本。
出售用的房子就不一样了，为了自己生活品质的提高，人们不介意多花点钱，毕竟是一辈子的事。看过多个建筑公司的房子，几乎都是用的最新最先进的设备。
每次回到家，心情是愉悦的，和每次回到家想赶紧闭眼睡觉，两种情况对于幸福的感觉是完全不同的。私生活的充实能缓解工作上的压力，使得工作效率倍增，有助于事业。过去住在35平米的小房子的时候是没有任何生活品质充实度可言的，毕竟维持最基本生存的东西就把整个房子占满了。搬到100平米的一户建之后才会想去培养各种爱好，也可以给自己准备空间充电，甚至可以准备一个空间给自己搞点副业。毕竟现在还有一大堆空间闲着呢。
房子和事业，人生是有相乘效果的。我的同事里面结婚的占大多数，但是买房子的占少数。我说我买了房子大家都一脸的讶异。毕竟连我们的部长现在也是在租房子住。日本人对于买房子的概念是，拼命的攒一笔初期费用，然后到了30多岁40多岁的时候再考虑买房子。我认为这种想法是没有道理的。人在20多岁的时候如果有条件买房子（哪怕是全额贷款）的话一定要买房子，除了我刚才说的房子与事业和人生的相乘效果之外，年轻人是抗风险能力最强的。买房子某种意义上是要承担风险的。一般来说新筑一户建到手就掉价，全额35年贷款的话，要交完15年的房贷，你的房子的剩余的价值才能跑赢你的房贷（这是保守的说法，条件好的话不需要这么久）。也就是买房子头几年如果你发生了不测，你需要卖掉房子的话，你会留下一大笔债务。年轻人的话，公司倒了很容易找到新工作，但是中年人，比如我们的部长，他想要找到和现在收入一样的工作几乎是不可能的。年轻人背几百万的债务真的不算什么事儿，中年人就惨了。
房龄超过25年的中古公寓的话，房贷返税的红利就没有了。所以房龄比较高的中古公寓价格是很便宜的，都心的30多年的老公寓，60多平米的3000多万，4000多万的有一大把。虽说是房龄长，但是由于一直有专业的人员管理修缮，所以有些看起来很新，和北京上海的老破小不是一个概念。
公寓和一户建之间，我认为有条件的一定要买一户建。都内的话，虽然价格比公寓高不少，但是考虑到停车费和管理费的话，也不比公寓贵多少，还能落个清净省心。郊县的话可能一户建更便宜。日本人，别看平时同事们彬彬有礼，店员们笑容可掬，但是一般人之间很难相处，鸡毛蒜皮狗屁倒灶的事儿都能带来不少的麻烦，住公寓的话这些事儿如影随形。
当年写答案的时候家里很乱就没上图，现在PO几张爱家的靓图。不过毕竟住了两年了，还是有点生活感。
白天

晚上

玄关

整个ldk

客厅

从厨房望向客厅

健身房

书架

凹凸瘠薄弯 · 发表于 2020-4-12 13:49:25

去年在东京泉岳寺附近买了85平三室一厅的塔楼公寓，正好可以分享一波。（上班摸鱼码字中，图片啥的以后再更新）
先说为什么要买房。
因为刚需，刚需，刚需。
当时还在老东家上班，公司垄断日本很多生活产业的行业，我所在的事业部门主要是和日本国内外各个房地产开发商打交道，负责给他们销售公司的建筑材料。所以因此也会较早知道一些房地产规划，东京地价等等的内部消息。同时，也是因为和各大房地产商的合作关系，公司员工买房可以有10%-15%左右的内部优惠，并且公司有自己的住房贷款。再加上近年来日本确实利率不高，申请贷款也比以前放宽了不少。
以上的各种条件，综合考虑之后，准备下手买房。
一开始也是小白一只，买新房好还是中古好，修缮金，贷款，房地产税那些一窍不通。但是，虽然购房是刚需但是考虑到保值的问题，希望以后房屋不会掉价，最好是有增值的空间。毕竟各位都知道，日本很多房子折旧非常快，有人开玩笑说，新房买了第二天价值就砍半。因为不知道自己今后是不是长久居住工作在日本，也不排除今后会有去第三国家或者回国的打算，所以我还是比较偏向于购买能够保值的房产。
有了这个打算，就和公司内部负责国内营业的老日本人前辈相谈，老爷子还是很重客观的分析了东京圈以及周边几个县的开发现状，然后告诉我，这样不会贬值的房子，第一只能在东京市区买，第二要是在开发地区未来有成长的前景，第三交通要便利配套设施要齐全，并且离车站还不能太远。然后要我做好心理准备的是，这样的房子一般不会很便宜。但是今后日本东京一端集中的趋势会更加明显，越来越多的人涌入东京，所以价格不会跌太多，运气好了还有涨价的趋势。
最后他推荐了2个地方给我，都属于热门地区，一个是现在正在建设奥运村，位于中央区的晴海。
另一个就是我购入的，港区的泉岳寺附近，也就是前段时间山手线命名闹笑话的，高轮GATEWAY车站的徒步圈内。
得到这个消息之后，我把这两个地区已经卖出的房地产和现有出售价格等等进行了比对，并且也看了不少资料，发现这两区域的房价在过去几年中都是持增长趋势的，其中晴海的幅度要比泉岳寺周边多一些。证明老爷子没有凭空捏造（哈哈）。。然后我就开始在新房和中古之间做抉择。
——————————1月15日更新（看房篇）
一开始是在网上找房源，我用的是summo和athome，方法就和找租房一样，把条件设置好（房间格局啊，离车站距离，所处区域）然后按价格从低到高排。搜索的时候可以设定是中古还是新房，中古的话我设定的是建成后十年以内的，因为日本房子大的维修一般是10年一次，大修的时候修缮金应该需要不少，而且房子毕竟是越新越好嘛。就这样中古和新房就选定了几个候补。这个时候我还没有具体考虑税收和杂费那些问题，想着是先看房，多看多了解，等相关信息收集够了，心里有底了再去对比衡量。其实看房和听房产中介，房产开发商介绍，比道听途说自己查资料要方便直观不少。往往去了解个几次，大概都知道的差不多了。
我是先去看的中古房，中古一般都是通过房产中介介绍，就是电话或者网约时间，然后去相谈，之后去看房，然后介绍相关情况。
我约了几个日本中介和一个中国人中介。日本中介房子里，有2户房子是属于中介公司自己所有拿出来倒卖的，没有住过人，但是已经盖成了1-2年的新房，因为属于转手也算中古范围吧，手续那些和新房也不一样。着两户房子地址都在中央区的晴海附近，都是大开发商的塔楼。也是从这两个房子开始看房的。
这两户属于中等楼层，但不是角部屋，面积在70平米左右，由于不是角屋，所以必定有一个房间会没有窗户，这点中介事先说明了。然后房子的卖点是天井高，也就是房屋层高比日本的一般房型要高很多，日本一般的公寓，层高在2.3m-2.4m左右吧，甚至有些老房子要更加矮，但是这两户房，层高都是2.7-2.9m。其实近来年日本也越来越会拿层高作为销售广告亮点，毕竟谁愿意住的压抑呢？因为是塔楼，所以走廊都是室内走廊，铺地毯，然后有各种公用设施等等标准配置。
房型除了小屋子不见光没窗户其他还行，当时建筑结构方面，被科普一点，值得注意。就是这个房子的楼板和隔层都是使用的预制石膏板，里面虽然夹着隔音棉，但是隔音效果还是有不尽人意的地方，尤其楼上跑动的时候，有可能会吵到。（所以各位买房前最好一定要问清楚结构和隔音哦！）还有一点就是，这两个房子离车站步行，一个是13分钟，一个是15分钟。实际走下来，要过3个红绿灯，体感时间要再长一些。
种种原因，暂时就把他们列到待选，不能算十分满意。
接下来是中国人中介，也许出于好心，一开始就被灌输了各种房地产理论，啥啥奥运会过后日本房价会大跌啊，啥啥哪个区买了不容易跌啊之类的，总之感觉套路满满。房子看的离高轮有点距离，在山手线浜松町的徒步圈内。房子标准，离车站也近，唯一不爽的就是，回家查了该房当初的贩卖价格，发现中古价格居然抬价了1000多万。。觉得多花1000多万买个旧房有些别扭（哈哈哈），然后内装建材也不算是很满意。。
可能因为之前工作天天和这些材料打招呼，日本大的房地产基本都用的公司建材，所以看到内装的花纹，地板等等，就会很敏感的估测内装大概是个什么价位，用的是什么等级的材料等等。
说个题外话，也算是缘分吧，现在住的房子，里面主体装修使用的木纹，居然就是我负责的那款，从设计到初稿到成品真的很有感情。。这也算是我选他的一个小小加分吧。
说到建筑材料，因为日本买公寓，新房都是精装房，所有地板啊内饰木门都是装修好的。也有不少朋友觉得，日本的精装就一定是真材实料值得放心。其实并不全部，内装材料里面也分很多等级的，每个等级的造价和防腐防污等等物性标准都不一样。所以买房子的时候还是多注意比较好，毕竟日本翻新不便宜，好的材料用的年份多，而且审美也不容易过时啊。
日本木材较贵，除了超级超级豪华的公寓，一般都是采用板材贴木纹纸的形式，并不是使用真的木头，但是由于印刷技术了得，往往会做的以假乱真的地步。除了贴纸，一般贵一点的材料会贴木纹膜，这样的橱柜啊，木门，内装会比木纹纸造价贵，而且耐操。但是日本大手开发商一般会采用，膜纸混用的模式，这样最经济。一般房门啊，地板，橱柜大物件会用膜，一些小的装饰，洗面柜会用纸。
现在很多新的公寓内装，都会使用镜面的木纹膜，就是看上去滑滑凉凉的，很多国人朋友觉得很土，但是日本人挺喜欢这样的，其实这种光面膜的内装往往是材料里最贵的。看到用这样材料的公寓，证明开放商在内装上还是下了一定血本的。
看内装的时候，也要同时看石材，厨房和洗手台的面板，当然了大理石最贵，一般不常用，塑料和半人造石头是主流。相对塑料美奈敏的材料，往往使用半人造石的开发商要更诚意一些吧。
说着说着就跑远了。。。但是个人觉得买房仔细考量内部装修也是有一定必要的啦。。
后面跑去看新房的时候，我是在summo上搜到房源，然后上房地产开发商的官网上预约看房咨询的。大致流程就是会有个看房的展厅，有的就在房子附近，有的是临时搭起来的或者租借的售楼处，而有些已经盖好的售楼办公室会在公寓的某层住户里面。进去会有小姐姐带着先看一段高大上的影片，然后会有整体布局图。之后就会带你去隔间和负责人一对一的谈，了解情况。如果房子不能内览，会在售楼处里有一个基础房型的装修好的样板间，一般在公寓里的售楼办公室，直接就是样板间，或者会带你去某一户样板间参观这样。
相谈的时候，负责人会告诉你这个房子的优势，价格，然后贷款的合作银行，像我这样没有永驻的外国人，当时和我说使用他们合作银行申请贷款，审批下的几率会比我买中古通过中介申请的几率大，不知道真假还是营销手段了。。另外，并不是所有户型都是放出来卖的，人气户型或者未公开的楼层，要进行抽选，也就是先以假定申请该户的形式通过银行初审，之后和同样申请的竞争对手，在公布日那天进行摇号，摇到谁就归谁的。落选的人，如果选定其他房子，要再次去银行审核，如果第一次过了。那么这一次会容易一些这样。当时售楼小哥说，审核不需要什么费用，只要提交材料就可以，而且审核过了不要该房也是可以取消的，所以作为外国人，如果想知道自己的贷款极限，可以选择较贵的房型进行银行的贷款初审，通过之后换成小户型或者较便宜的户型就问题不大了。然后和开发商合作的银行，往往也是固定的，一般会使用和自己一个财阀根系的银行。据身边一样买房朋友的反馈，三井系的银行比起其他几个往往要更加友善一些。贷款利率，自己可以有个希望值，但是最终还是根据银行审核结果来定。这里不少日本大公司有相关的住房贷款补助福利啥的，具体也是听说过没有具体了解，如果在自己公司劳组页面上发现这个福利，可以去咨询。
这里说一下，一户建和公寓，为啥我要选择公寓的原因。
第一是因为没钱（哈哈哈)同样地段的公寓都已经天文数字，而且几乎没有新造的。。
第二是因为维修问题，日本的一户建和国内的房子不大一样，一般钢筋混泥土，砖混结构的很少，大多采用的是木制结构。而且日本建造水平来看，木制结构也十分成熟。这里就有一个修缮的问题，众所周知，公寓是要交管理费的，但是相对的，管理费包含的就是房子的维修，比如说下水道清洗，外窗清洗，定期的公用部地毯更换啊，还有每天的走廊打扫。然后还包含了安保费用。比如我家的壁纸和门，壁纸是有一个小缝隙，大概是热胀冷缩，冬天到了发现的，和管理公司说了之后，居然把我家客厅壁纸全部重新换了新的。门上的裂痕也是上门免费维修的。年末还有一次定期的检查，也算安心。这些都包含在管理费里。
也算人懒吧，比起公寓的偷懒。一户建的这些维修听说要自己找人来修，日本人工费不便宜，再加上自己找人也麻烦，到了大的修缮的时候，据说费用比公寓也差不多。比如外墙清洗的费用，一户建就得自己出了。另外木制结构的维护问题，也需要一定的费用。其实羊毛出在羊身上，修理就要出钱，所以一户建就一定在管理费上一定比公寓节约并不是绝对。
当然，停车场费用，一户建就要节省很多了。
第三是方便转手！这个是最大的原因吧。一户建可能真的适合有家族的刚需，前面也说了，我不确定今后的走向，考虑到了未来房屋买卖问题，这里就是仁者见仁智者见智了，咨询了几个中介和行业人士，都觉得公寓要比一户建贬值范围小，而且容易转手。
关于邻居问题。很多人说日本邻居烦，所以住一户建可以清闲很多。这个不假，老式公寓确实如此。但是新的公寓，或者居住年龄层较为年轻的房子，住起来还是很舒服的。大家都是秉持不给对方添麻烦的心态吧，就是个人有个人的小天地，互不相干，其实还行。现在其实管事八婆那种日本人越来越少，尤其对于上班族来说，早出晚归基本没有什么时间。谁不愿意相安无事呢。对于喜欢社交的人，而且定期还会有各种交流活动，圣诞派对啊之类的，到了节日，大厅还会有各种布置。如果接受了这样的设定，其实也挺有趣。
————————————————待更新
最近有好多朋友私信我问，日本房地产值不值得投资？或国内怎么过去买房。。
其实我不是专业人士，也只能分享一些自己的经验，前几天刚好回答了一个类似的问题，冒着得罪中介的风险（笑）列举了自己对于日本房产投资的一些看法，有兴趣的同学可以参考一下。
日本房产是否值得投资呢？

zhanngxuanwen · 发表于 2020-4-12 13:52:10

更新2019.6.17。
住了快两年了再来说说感受吧。
日本的房子因为管理费高还有修缮基金，一个月两万多（2千多人民币）。所以哪怕十几年的房子也很新，还会定期大修。相比国内的小区，几年就不像样子的也不少。惊叹只有十几年的楼能脏乱成这样，日本三十年的楼，也是干净整洁。
电梯定期点检就不用说了。屋里有几个消防喷头，还有阳台上的可以下到楼下的消防梯也会点检。
今年刚发现，居然还会来给通下水道！！不是堵了，就是每家每户来工作人员，把厨房下水洗手池下水和浴室下水全部给你通一遍，祛除里面污垢防止你堵了吧。当然是免费的。
好处说完了说不好的地方。如果有孩子的话其实还是会考虑孩子上学的问题想要搬家。别听人家说什么日本没有学区，学区是周围人的平均收入。换句话来说就是，房价一定程度上能够给你孩子选择交友环境。拿日本中学受验来说（考私立中学），有的地方一个班就几个人，有的能达到百分之八十以上。当你孩子看到别人都玩，只有自己在学习。还是全班都在学习，学习就变成理所应当的事。这是可以选择的。虽然公立学校教学质量差的没有很大，但是父母还是差很大的。
先说到这，有空再更新。最近在学宅建士，是不动产相关的科目。又有了很多新的理解。
————————————————————
以下原答案：
同意其他人的答案，日本的房子确实是消耗品。买卖付很高的税费，各种麻烦。但我们还是买了自己的房子，住的舒坦！新房子（楼房）的设计，以及里面的设备都很不错。简单来说就是你觉得这个地方该有一个橱，他就恰好有个橱。
日本买房算是带装修吧。里面都弄好了，自己买家具和家电就能入住。吸油烟机、煤气灶、洗碗机、滤水系统、温水马桶、热水器都是带的。特别喜欢浴室的暖风，具体的是分为干燥、暖风、热风、通气等可以设时间和大小。冬天洗澡再也不怕冷了，下雨天衣服直接烘干。
我们买的这房是有三个色调可以选，因为户型小就选了白色显宽敞，事实上也挺好搭配家具的。

上几张去年收房时的照片。

客厅。

开放式厨房，特别喜欢！边做饭刷碗可以看着孩子在客厅玩，和家人聊天或者看电视。本身我做饭也没有很多炒菜，不会弄得到处是油烟。

吸油烟机里面有吸油的网，按时更换就行，不用清洗里面。

水龙头左边是过滤水，右边是自来水。龙头还可以拉下来冲洗盆子。设计太贴心了。洗碗机对于带孩子的妈妈来说可以省不少时间，后悔没加深，弄成可以连锅一起洗的了。

预留的放冰箱的位置。

厕所温水坐便器，比较喜欢它的自动冲水功能。上完厕所站起来就走…旁边有直接洗手的水池没照上。两个柜子能放好多东西。

一进门的鞋橱，好处就是预留了很多孔可以自由调节挡板的空间大小。门口的灯是声控的，妈妈再也不用担心我出门忘关灯了。

浴室。浴缸水温可以设定并且一直保持那个温度，稍凉一点它就开始自己循环热水。

洗漱换衣服的地方是刚刚补拍的，镜子后面都是橱，放我一堆化妆品太合适了。
另外还有地暖和新风系统。

房子不大但是喜欢里面的各种设计，如果我自己想可能都没这么周到合理。
当初为了离车站近牺牲了面积，现在家里又添一员已经在打算换房了。
东京买房最大的体验就是，觉得自己太穷了。离车站近的小，远的又不方便。又大又近的买不起。。
价格就不公布了，东京房子地理位置不同，价格天壤之别。阳台是赠送的面积，楼道不需要公摊。贷款利率0.4%～大部分是0.7%多，我家没有永驻要百分之一多。但是呢，贷款的百分之一可以控除住民税（有上限）。比国内划算很多，即使是这样日本人还是不爱买房（穷）。

hysbd · 发表于 2020-4-12 13:53:59

来日11年，没有在东京买，2017年在横滨买了套公寓。其实相对而言，在东京工作的人，有不少都选择在神奈川或者千叶，琦玉居住，一是性价比高，二是宜居程度好。从横滨坐电车到东京一般也就20-30分钟左右，并非不可以接受，而且通勤的舒适程度绝对比在都内挤メトロ要好的多（丸ノ内線谁挤谁知道）。
我是在JR横須賀線的东户塚站附近买的公寓，离车站步行10分钟，坐电车10分钟到横滨站，30分钟到东京品川站，我在品川上班。

面积房型价格如图上所示4室1厅，净室内面积96.97平方米（日本没有公摊面积的说法），南边阳台12.28平米不算价格。家具都是赠送的。加上税费并且还价后总共4200万日元一次付清没有贷款。房子是築30年的大型公寓，之前的住户年纪大了回老家了，卖给了不动产，不动产重新装修了以后再卖给了我。之前30年只有这1个住户。没有出租过。楼里总共179户，全部是自住的，没有出租的房子。

亮点是40平米的大露台，这个是免费赠送的，现在成了孩子骑车和我的小小简易健身房。

楼下全是生长了很多年的樱花树，很大很茂盛，每年春天樱花季的时候楼下就成了花海了。

后面就轮到我的DJI Mavic2 pro的登场了。东南西北各个方向的环境如图所示，绝对宜人。足不出户就可看到富士山。

附近大型商场，超市，医院，牙医，自然公园，齐全便利。我自己是一辆日産的エルグランド一家人出门玩的时候用，老婆一辆ダイハツ的タント小轻车平时买菜用。停车场是公寓自带的1个车位15000日元/月，两辆就是30000日元/月。不便宜也不算太贵。
老婆是全职主妇，在家带带孩子，平时有空就出去买买东西，做做spa，泡泡温泉（附近开车5分钟有）。我自己在国内也有点收入，加上日本的工资，各种杂七杂八算起来一年大概也有1500万日元左右的收入。等孩子大一点还是准备找个好一点的土地注文一套自己中意的户建。
按我老婆的话讲，在日本才真正能体会到安宁生活的气息。
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令和2年3月更新しました。
2台车エルグランド和タント都换掉了。
给老婆换了一台新的トヨタ的シエンタ主家用。
我自己换的嘛，嘿嘿，直接上图吧。

最美的年纪勋鹿 · 发表于 2020-4-12 13:55:35

我年轻时，曾有一个目标：
和喜欢的人，在喜欢的地方，做喜欢的事。

经过多年努力，现在也算完成大半。
之后目标是：
和喜欢的人，在喜欢的地方，买喜欢的房。
做一个快乐的包租婆。

基于此，我和先生，
在喜欢去的日本投资了一套小房。

因为之前无意说过，询问的读者就比较多，
为了给大家一个真实的反馈，
我特意在收到一个季度房租之后才开始写，
其间发生的费用，都会计算在其中，
这样得到的回报率，参考意义才会比较大。

日本房产投资是一个见仁见智的事：
和一路高歌的国内房产不同，
日本房产经历过暴涨暴跌之后，
已经趋向平稳，主要获利的是租金。
长租好的年收益率可在5%以上，
短租民宿好的年收益率可过10%，
再加上日本房产普遍面积较小，
占用资金量并不大，又有永久产权，
（东京小房产50到100万人民币）
可视作一种低风险的理财产品。

但是，和其他国外房产一样，
日本房产交易过程中，大小杂费也是层出不穷，
我们购买这套日本房产，除了出于喜爱，也是一次学习。
因而，此攻略仅供参考，
望诸位精细计算，理性投资。

这次日本投资从实施到收到房租共历时五个月，
四月研究，五月看房购买，六月租出，八月收租。

收到第一笔房租啦～

【研究】
在上次从日本玩回来之后，
我们确定了购房计划，
只Yeah了一秒，然后面面相觑。
虽然在国内市场有些经验，
但对于海外房产，我们一无所知。

于是先前期做了一个分工，
我负责找中介，
我先生负责研究日本房产知识。

一周过后，
我手机里加了20多位中介，
我先生看完了所有关于日本房产投资的文章。

筛选中介的过程，也感受颇多。
有的一问三不知，有的满嘴跑火车，
有的刚开始爱搭不理，
突然有天点赞了我洗车扫地的照片，
从此嘘寒问暖，格外热情...

其中，有一个可爱的中介女孩纸，
当天晚上就给我打去了微信电话，
充分了解客户需求，并做了一些知识普及，
这给我留下了很好的印象。

初步筛选之后，我就为几个靠谱中介为主，
让他们每天都给我发一些回报率高的“物件”图。

于是，每天晚上回家，
我先生就带着我研究房产图，
基本上一天能看十几套，一个月下来看了上百套。

经过刻苦的学习，
后期他已经成了半个日本中介，
扫一眼就能说出关键优劣实质利回，
甚至记下了东京主要地铁线路，
图为看房时他在日本街边做笔记。

最开始我们还考虑大阪、京都，
后来锁定东京，
因为作为2020年奥运会、开设赌场等大事件发生地，
东京还是资源最占优势的。

另外我们也考虑到，日本房产并不是用来自住，
公寓新房到手就会有很大的贬值率，一户建更麻烦。
因此，日本二手房明显最适合投资。

随着所看房产图的积累，
我先生渐渐发现了高回报率的关键，
和国内不一样，
日本房子的房价和租金与开发商品牌没有太大关系，
房子有多新，面积有多大，内部装修有多好，也关系不大。
最主要的影响因素还是所处地点、周边地铁路线。

所以，最终确定了这样几个投资要点：
二手房、小户型、小价位、好地段、地铁近。

当时，我还想加入学区房的概念，
所以也重点看了看高校云集的文京区，
发现有一套房子价位很好，离几座大学都很近。

以这套文京区的房产信息图为例，
打红框的是最需要注意的信息：（可点击放大）
1.周边有什么地铁站，几条地铁线路，所需步行时间；
2.建筑时间，81年前为旧耐震标准，之后为新耐震标准；
3.是商用还是民用，商用的可以注册株式会社，对申请某些签证有帮助；
4.不要看表面利回，一定要看实质利回（回报率）：
实质利回={（月租金-管理费-修缮金）*12个月-各种税 }／房子总价
5.每月的管理费和修缮金，
有些房子看起来表面利回高，但其实管理费贵，大幅影响实质利回；

这样算下来的话，实质利回在5%以上的，
都算回报率不错的投资型房产。

这一套研究的时候，
我先生在家用Google map走了几遍，
发现还是离地铁稍微远了一些，
而且是旧耐震，年岁比较老，有些犹豫，
结果没等我们纠结好，这套就售出了。

又看了其他的几套，
发现我们觉得好的，其他人也不傻，
收益率高的小房子基本不等人，
最快一周就会售出。

所以，我们决定不要光看图了，
还是得去日本一趟，尽快确定下来。

【看房】
当时，在筛选了一轮中介之后，
基本确定了那个可爱又靠谱的中介老王。
（这是个女孩的昵称...）
之前国内的购买经验告诉我，房产中介是很重要的，
尤其是不在身边的房产，基本都要仰赖中介帮忙打理。

首先去看了看错过的文京区的那个房子，
这真的是1977年的房子吗？维护得真好。

老王教我们看门口的邮箱，
能够看到邮箱上都插有名字，而且大部分为日本人，
说明入住率很高，出租不成问题。

日本的租客是备受保护的，
所以在看房期间，
如果目前房内有租户，是不能进入打扰的，
我只能在门口想象了一会儿...

之后我看了一下周围的地段，感觉主要都是生活区，
全是爸爸妈妈和孩子，上班白领估计不会太多，
关于学区房我也再和老王以及朋友确认了一下，
日本学生也并不一定爱住在学校旁边，
离地铁近还是王道，
于是再度缩小范围在繁华地段。

之后又去了几个目标地区，
看了很多当时在Google map上看过的房子，

果然是实地才更有体会，
有一套当时很喜欢的，楼下就是墓地，
虽然我们感觉日本租客并不介意，
但考虑到多年后转手问题，还是放弃了。

还有这套，当时图上没有太注意到问题，
但我先生现场看了说，
没有安全门，女孩子肯定不会租。

在门口观望了一会儿，
果然出来的都是男孩子。

这套方位可以，
但好像只剩下一楼，
一楼见不到阳光，是很难出租的。
老王说，日本人会比较喜欢高层，
我先生说，没错，好多AV都是在高层公寓拍的。
我若有所悟。

还有一套想看的公寓正在修缮中，
看来每年的修缮金也不是白交的，
这套是Lion公寓（地产商的名字），
明显感觉设施高端一些。

修缮过程中，整个房子都会被罩起来。

三鹰的这套同样是Lion公寓，
很符合我的审美，
在艺术大学旁边，小小的，安静又漂亮，
周围还有宫崎骏美术馆，能看胖龙猫～

虽然地段离开了中心区，
但算是挨着日本人最喜欢的吉祥寺一带，
而且离地铁站也很近，徒步5分钟，价格也很不错。

从大堂信息看，满室率也比较高

我把三鹰这套作为了备选。
最后还看了一套，
在新宿附近，地段繁华，
附近有两三条主要线路，都离得比较近

但看Google map的时候我就发现楼下有个摩托车店，
觉得肯定很乱，有些接受不了。
老王说，摩托车店这种商铺对房价和出租没有影响，
相反是有些饭店产生油烟，
或消防产生噪音，才会有影响。

后来问了日本朋友，确实是这样，
其实日本所有房产关键点还是位置：
日本寸土寸金，只要地段方便，
能随时搭到地铁，就好出租，
其他我纠结的，貌似都不是事儿。

当时这套租客已经搬出，老王就带我们进去看了一下。

其实不到二十平米，一眼就看完了...
不过厨房、洗手间、阳台倒一个都不少，五脏俱

老王介绍说，
在日本租住这样单人公寓的学生、白领很多。

这套地段不错，毗邻都心，距离地铁近，
周边有主干道、超市、商圈，
还有小河和公园。

虽然内外观看起来没多好，
但租金收入却相对比其他几套高。

因为时间有限，本来还想看一看豪宅涨涨见识，
但实在走不动了，鞋都爆了一只。

想想当初日本朋友说要开车带我看房，
我却拒绝了，说要用双脚丈量房产离地铁的远近，
那一刻她露出了意味深长的微笑...

幸好还订了个接送服务，于是夫妻横躺把家还。

这里不得不说一下日本人的服务和敬业，
来的时候，接我们的是日本司机，
开车安静沉稳，全程戴着白手套，
下车帮我们把行李一直送到楼上。

回去送我们的换了个印度帅哥，
全程都放印度Hip pop，开车完全是Free Style，
疲惫的我其实也很想配合他跟着节奏扭一下，
但心有余力不足。

在飞机上，我们探讨了一下，

看的这些公寓都算是中上之选，
也许之后会有更好，但不想再花费过多心力。
于是，我们细细研究，最后圈定了两个：
三鹰Lion房，新宿摩托车房，
情感上我肯定偏向于前者，安静大牌又文艺，
但是理性上我偏向后者，
虽然破点，但地段繁华，满足一个好投资房的条件，
小户型、小资金、地段好、地铁近；
租金和回报率方面，破房反而比文艺房高不少。

飞机落地之前，我们决定选择后者，
突然感觉好心酸，
做了这么多功课，最后买了一个“小破房”。

但后来事实证明，
我们的选择还是正确的，
买下前后不到一个月，房子就顺利租出了，
小房客反馈说地理位置便利，环境舒适，自己很满意。
老王也说，奥运会前后可以改成民宿，会取得更好收益。

于是，就这样，
我在东京多了一套房。

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