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日本投资最大骗局——民宿的利与坑
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日本投资最大骗局——民宿的利与坑
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どうも先生
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发表于 2023-4-13 19:01:08
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来自: 中国北京
2023年,让国人谈之色变的疫情,随着去年年底中国最后一次大规模的传播,仿佛一瞬间烟消云散。
而随着国内外政策的全面放开,压抑了三年的人们终于可以轻松的摘下口罩踏上规划已久的旅途。
然而,随着赴日旅行的恢复,在诸多投资问题中,永远有一个绕不开的话题——民宿。
去日本开民宿很赚钱这股风在中文互联网似乎已经存在十年之久。
无论是百度一下,还是去那个世界上不存在的网站上搜索,有关日本开民宿是否赚钱这件事已经成了一个双极话题了。
一部分人鼓吹投资日本的房产很挣钱,投资日本的民宿更挣钱。
另一部分人则直接称日本民宿是骗局。一年到头就能运营半年,做不好还得赔钱。
在谎言和金钱,安稳与骗局之下,日本民宿究竟是怎样的存在?
是海外投资,风浪越大,鱼越贵。还是惊涛骇浪,吞噬一切呢?
我是老萧,今天就来跟大家聊聊,日本民宿投资项目中的利与坑。
民宿与酒店
首先,我们先要了解一下日本对民宿的定义。
在日语环境中,民宿被称为“民泊”。
而在日本人的观念中,所有除西式酒店外的住宿形态都称为“民宿”。
包括但不限于温泉旅馆、日式旅馆、家庭旅馆等,而我们一直说的“民宿”只是其中一种。
有了基本概念我们就知道了,民宿主要竞品是西式酒店。
那么接下来我们直接来对比两者有什么不同:
1、风格与私密
酒店是典型的重资产,标准化产业。
统一的装修,标准的服务,完善的配套。
豪华酒店不去说,各方面软硬件拉满,但如果把目光放到主流人群居住的三星以下酒店,总能找到各种槽点。
而同价位的民宿,通常多了一种当地家庭的情怀在了里面。
比如和室榻榻米,日式屏风茶台等,甚至还有阳台和厨房。
这些东西的存在,会淡化你旅客的身份,让你迅速的融入到当地的氛围里。
并且,在酒店住宿,免不了要和人在公共区域接触。
而在民宿,极大的保护个人的隐私性。
在日本这样的国家尤甚,民宿的话,通常给你一个示意图,按图找钥匙,从入驻到离开,全程不见面,社恐福音。
2、面积与设施
以东京为例,三星级以下酒店,通常面积不会超过20㎡,最极端甚至不到10㎡。
高情商说法是:空间利用。低情商的本质就是一个字:挤。
但这点和所有发达国家核心区域都差不多,没什么好说的。
而民宿面积最小都会在20㎡以上,目前东京最主流的应该是20㎡到70㎡之间。
地方大了就能放更多的东西,民宿通常会提供厨房使用及餐具,稍大一点的民宿有了起居室。
这样对比酒店,是不是更多了一点人情味。
3、价格
抛开价格谈服务都是耍流氓。
在谈价格之前,说个热知识,日本很多酒店不是按照房型,而是按照人头收费的,也就是一人入住和两人入住价格不一样。
而民宿却可以多人入住。在同样地理位置,同样装修水平,同样面积大小的情况下,正常一个民宿价格的应该是同类酒店7成甚至5成。
再叠加可多人入住的buff,以最多的情侣或者同伴出行,在东京住民宿的价格大约是酒店人均的三分之一。
对于大部分游客来说,上面的人情味,当地感,私密性重要吗。
很重要,但这份极致的性价比才是民宿这些能火爆出圈的根本原因。
2014年6月前日本首相安倍晋三正式确定“观光立国”政策,到如今近十年光景。
这份国策被所有人士认为是安倍执政最大功绩之一。
叠加上2020东京奥运会,2025大阪世博会,以及后续的日本官方赌场的确定,日本旅游业肉眼可见的兴盛。
而就在二月初,日本已宣布开始恢复中国公民赴日五年多次旅游签证,并确定5.8号正式将新冠病毒从二类传染病降低为五类传染病,和流感一个等级。
也就是说5.8号后,新冠这事儿在日本就算是彻底翻篇了。
在这个背景下,民宿被所谓中国各类中介包装成不二的黄金项目,说辞通常是:旅游兴盛不愁卖,日本房产稳上升,投资回报两相宜,顺带还拿经营签。
项目前景
又能旅游自住,还能稳定投资。
进可杠杆收益,退有永久产权。
再加上日元贬值,人民币升值,50万,只要50万,你就可以在东京做房东。
您看,咱这广告语,不扣上个日吹帽子,不去做房产销售都屈才了,那这项目真的有这么好吗。
那不妨咱们来看看,这项目都是什么人在运营,利润这块儿账本咱们掰开,揉碎了看看,到底又有什么玄机。
1.本土居民or在日华人
这类人通常有稳定的本职收入,年收至少在1000万日元以上,对于民宿就跟文青年开酒吧,名媛弄花店一样。
买下房子保值为主,情怀为辅。
加上要不土生土长日本人,要不然在日多年。
看房子眼光都很准,对质量有追求,对装修有讲究。
价格也适中,文艺青年嘛,聊钱多寒颤。
所以性价比格外高,甚至还有一些日本大爷大妈也加入进来,本质就是分享家庭与生活。
爱彼迎上的高赞,多评论的房子,有一半都是这种房东。
接待的客人也有筛选,通常入驻之前都得和你聊个十来分钟,确保你是正经人。
那么这种情况,收入大概如何呢。
我们以东京旅游热门top1的新宿区两居室为例,一个月的成本修缮+管理+税费通常4-6万日元折合人民币2000-3000。
这是每个月这个房子持有的固定成本,不管是否出租都要掏的。
而随手打开爱彼迎,正常一套新宿两居室的价格通常在600-1000元。
也就是,如果按照这样来算,这房子一个月对外能租三天就回本。
按照50%的入住率,一个月净利润超过1万人民币。
挺美是吧,这是中介的说法,但账不是这么算的。
嘛叫高明的假话,就是我说的东西全是真的,但关键信息不告诉你。
上面的数据全是真的,没毛病。
但有一点没说,就是这房子如果不做民宿,正常对外出租给本地人也是能产生收益了,不能只把每个月的持有成本当做成本。
而出租的预期收益本质也是你的成本。
那么每个月原本能拿到的出租收益是多少呢,这样一套新宿区两居室,最保守预计每月租金应该是在12万日元以上。
也就是6000人民币。
如果在加上房屋持有成本,那么每月成本就是3000+6000=9000人民币。
民宿价格居中取800,也就是说,如果这房子做民宿,一个月最少要出租11天才是个保本的生意。
这样一算,貌似也还好,一个月租个30%就够保本,剩下纯赚嘛。
第二个坑来了,东京除了大田区,最新的民宿法规定,一年只能营业180天。
也就是一个月你就能开半个月。
那么在一个月只能开业15天,11天才能保本的生意面前,你还觉得是个好生意吗?
所以说,文艺归文艺,生意归生意,少把这两事儿混在一起。
当然,您要是不差钱,不想听这细账,纯当我多嘴。
2.二房东
这帮人通常是对比上面的,就是典型的生意人了。
先从选房子来看,全部选20㎡1L户型。
地点的话,新宿,池袋,上野,或者干脆大田。
总而言之一句话,要么热门旅游商圈,要么政策扶持。
投资来看,全部只租不买,装修别问,要不日式小清新,要不ins小摆件,再粗狂点,也可以直接水泥工业风,装修钱都省了。
目标人群也很明确,20-40的背包客或者打卡名媛。
人家太懂了,钱都帮你花在刀刃上。
这房子每月成本,房租通常不会超过7万日元,持有不会超过1万日元,两者合计8万日元,折合人民币4000。
对外房子通常300-500之间一晚。
您看,空手白狼,一个月入住10天就能回本。
至于每个月经营15天限制,别急,这玩意有办法能避免的,都是千年的狐狸,玩什么聊斋呢。
但这事儿吧,对于个人能力要求比较高,能搞定房子,你得有日本本地资源,得搞定客户,你得有海外营销能力。
甚至能合法突破民宿经营限制,你得会钻空子。
典型的没有金刚钻,不揽瓷器活。
如果是初来乍到的朋友,或者游客就别琢磨了。
技巧不够钱来凑,咱们来看看最后一项。
3.投资豪客
这种人群通常会直接选择买整栋楼来做投资,或生活出租或民宿经营。
投资金额至少2亿日元起步,也就是1000万人民币。
因为是整栋楼,面向客户众多,豪客们也不会自己来打理生意。
通产会交给专业的房产公司合作。
至于客户招租,房屋修缮,客房清扫。
这些都不用琢磨,房产公司得挣钱,人家就是专门挣这辛苦钱的。
专业的人干专业的事儿。那么收益如何呢。
通常都是和房产公司签对赌协议,比如以这栋2亿日元的楼为例,如果每年盈利没有达到1000万日元,那就除去清扫费全部归房东所有。
如果盈利超过1000万日元,房产公司将除去清扫费,还要收取百分之20-30%的佣金。
按照我们经手十来位的整栋投资客户为例,去掉乱七八糟的费用,每年净回报大概在6%-8%左右。
至于网上传的神乎其神的15%以上的回报率,我只有一句话:您信就行。
好了,日本民宿投资人群和对应收益差不多聊完了。
接下来我们再看看日本官方对民宿的态度。
一言以蔽之:以18年6月为分界,在这之前政府对民宿的态度是打压取缔为主。
18年以后转为整治扶持为主。核心原因就是——不交税。
之前很多民宿都没有营业执照,属于灰色地带。
私人账户一收款,我上哪收税去,而且还有华人直接就是支付宝微信收款,日本政府更是抓瞎了。
啥叫发达国家,赚钱不交保护费,还叫发达国家吗,还有王法嘛。
给我查,给我整,没牌照全取缔了,剩下肯老实交税的留下来。
第二原因是因为各方面因素不够完善。
政府看来,合格的标准民宿需要消防安全通道,指示灯,以及消防梯等等等的因素。
还有就是租客和房东的冲突解决。在没有好的约束之前,这些其实都会造成社会不好的影响。
第三个原因是因为,日本的酒店真的满足不了日本日渐暴涨的游客量。
同时随着日本自由行的高度发展,民宿从各方面真的是吊打三星以下的酒店。
所以,整治完了还是要扶持。
于是,18年6月15日起,日本全面开始实施《住宅宿泊事业法》,民宿这个长期处于暧昧状态的行业终于得到了日本法律的认可了。
然而这一消息看似是民宿行业的利好,实则暗藏杀机,越来越多的赴日投资民宿的大坑也纷纷浮现,接下来又到了砸人饭碗环节。
咱们来看看,日本民宿有哪些大坑。
民宿大坑
在开始说坑前,有必要先跟大家说一下,根据日本法律的规定,民宿被分成了以下3种:
《旅馆业法》规定的“简易宿泊所”;《国家战略特别区域法》规定的“特区民泊”;《住宅住宿泊事业法》规定的“民泊”。
是不是有点昏,会觉得好麻烦,别忘了,世上所有挣钱的事儿,就没有不麻烦的。
接下来咱们一个个说,我保证这份东西是中文互联网上从来没有出现过的。
1.简易宿泊所
“简易宿泊所”指的是多人共同使用的住宿,取得许可之后就能成为一般民宿。
优点:没有营业天数的上限规定,自由度高,也能够提高收益。
缺点:需要取得《旅馆业法》的许可,民宿设施需要满足相关的条件,费用较高,审核的时间也较长,通常要半年。
一句话解释:需要钱和人,强资源,强资金性审批,如果你能搞定,全是优点,没有缺点。
2.特区民泊
2018年为了刺激外国人在日本观光消费,推出了所谓的“特区民泊”。
具体指在一定指定的区域之内,比《旅馆业法》更简单的条件取得民宿的许可。
指定地区具体指的是東京都大田区、大阪府、新潟市、千叶市。
优点:没有营业天数的上限规定,取得许可比《旅馆业法》更简单。
缺点:单次住宿需要2天以上,无法接待单日住宿。
一句话解释:特区说明一切,特别区域,特别政策。
3.民泊
这才是中文互联网上常说的日本民宿,也就是指把自己的一户建、公寓来作为民宿来经营,作为居民的副业收入。
优点:《住宅住宿泊事业法》的民宿是申请制,并不是许可制,所以条件比前2种类型更简单。通常一个月。
缺点:1年的营业天数被限制在180天以内,收益会降低。
虽然都叫民宿,但三者天差地别,带来的收益在杠杆情况下能差出几倍。
不夸张的说,能搞懂三者区别,在民宿投资这个行业,你都能避免9成的坑了。
但是由于疫情三年,日本民宿热度有所降低,中文互联网上关于日本民宿投资的信息逐渐减少。
但是,各种骗术可是没有停止更新,这里别说吃饭的锅,我把别人挖饭的勺都给你拿出来看看。
1.掩盖产业限制
部分房产中介会告诉你,他们所提供的房产都符合相关规定的,购买之后,可以直接申请相关营业执照。
基本就是今天交钱,明天过户,后天开业。
等打款后才发现,这离开业比北京和东京的距离都远。
比如按照目前的民宿法条例那就是,想要做民宿,必须整栋楼的业主要签字百分之五十以上通过才允许。
必要的装修费用在50万左右。那么一户建的许可呢?要经过左右邻居的同意,并且必要的装修费要在100万左右。
这笔钱,很多中介是不会告诉你的。
你问他,他就理所应当的说:你买房做民宿,装修肯定是你自己的事儿啊,我怎么管。哦,你不懂啊,那我帮你弄。
然后含泪再赚一笔。
对了,我还听过过潇洒直接跑路的。
所以,当你发现合作方是个坑的时候,第一反应是彻底和他撇清关系,而不是因为沉没成本,让他再坑你一笔。
2、经营签骗局
部分中介告诉你,来日本买房吧,买房做民宿是个正规生意,还能拿到长期的经营管理签证。
你看,房产买了能升值,就算经营不好房产还能保值,而且还能拿个日本长期签证,享受日本公共福利。
你怎么都不亏啊。马化腾含泪点赞,对对对,你都不亏,就我亏麻了。
事实是什么。很多房产中介终究是个卖房子的,他懂个啥签证,懂个啥投资,懂个啥经营。
房子佣金到手后,你民宿开不开的起来,经不经营的下去和他有什么关系。
晚上好,早点睡,宝贝还有下一位。
等你找他的时候,人家通过话术早去忽悠下一家了。
而且,我多次说过,这里再说一次,日本签证和买房没有关系,没有关系,没有关系。
甚至,这些年因为骗局的盛行,日本入管局对于把一般房屋出租作为经营签申请的大部分都会拒绝,审批难度直线提高,这不是正相关,是负相关。
这个坑属于摆在明面上的,但是越肤浅的大坑反而越容易踩。毕竟总是有人怕麻烦图省事。
这里强烈建议,真想开民宿,你好歹来东京看看啊,找找当地房产和签证机构聊聊啊。
你找个北上广深CBD的中介,和你聊东京的房产,真不觉得违和吗?
3.华人价
这是个老生常谈的问题了,加价3成是良心,加价5成是朋友,价格翻倍才叫挣钱。
而且有部分老华人一直对这事儿引以为豪。
意思是,我既然在日本长期生活了,又懂日本,又懂中文,我得利用自身优势,复盘行业痛点,聚焦优质赛道,专精垂直用户。
总之一句话:我就是应该挣中国人钱。
我都不知道这思想是咋来的,生意场上有来有回,小富由俭,中富由才,大富由德,就这名声,这辈子也吃不上四个菜了。
所以,如果大家选择华人公司,请务必面谈,务必擦亮眼睛。
4.资金盘+不过户
这个坑比较新鲜出炉,去年9月份闹的中文互联网出现了一波热度。
大阪的不法中介利用国内朋友无法赴日,搞了个房产+理财的P2P项目。
具体来说就是卖你房子但是不过户,统一到不动产或者管理公司的名下进行集中经营管理,并允诺高额回报率。
这已经不是坑了,这特么是诈骗。
打款之前脑袋先别充血,就问自己一句:这世上真有动则两位数的稳定投资回报率,凭啥轮到我?
至于咋避坑,还是那句话,你倒是实地来看看啊。
看公司,看团队,看做事,看接待,看谈吐,看案例。
嘛都不看,在北京签约东京的事儿,你搁这儿考验人性呢。
尾声
近几年来,越来越多的人看上了日本民宿这一投资兼容小资的模式,各种渠道的鱼龙混杂也让投资民宿变得坑深水浑。
赚钱从来都不容易,但亏钱从来都不难。
毕竟赚钱的门道大家都闭门自珍,坑钱的手段市面上层出不穷。
民宿风浪很大,诸位能不能找到一艘好船我不知道,但希望这篇攻略能让你出海时多一份保障。
最后引用作家普鲁斯特的一句话:
你的付出决定了你的收获,但是你的选择才决定了你的收获是否等价你的付出。
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