东京涨3.4%！日本2023年公示地价出炉！

东京萌萌

掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一
一年一度，日本最新的公示地价又来了。

自己所拥有的土地（资产）到底值多少钱？往往最能牵动日本房东地主、以及海外投资者的心绪。

近日，日本国土交通省公布了令和5年（2023）的公示地价——

也可以说是日本房地产市场未来一年的“晴雨表”。

这其中值得我们注意的，又有哪些关键信息呢？


地价涨幅显著

2023年，日本（住宅用地和商业用地）等全部用途的全国平均地价同比去年上涨1.6%，连续两年上升；

此次涨幅比2022年（0.6%）扩大1.0个百分点，超过新冠疫情流行前的2020年（1.4%），创下仅次于金融危机前的2008年（1.7%）最大幅度。

分别来看，全国住宅用地价格增长1.4%，商业用地增长1.8%，均为连续第二年“升值”。



主要原因有三：

1.日本低利率和抵押贷款减税的政策刺激；
2.疫情平息，经济活动在全国范围内复苏；
3.海外资金的涌入；

各方对住房和营商的需求正在增加，推动日本整体土地价格上涨。



都市圈和地方圈

东京、大阪、名古屋三大都市圈的全用途平均地价上升2.1%，住宅用地+1.7%，商业用地+2.9%。


都市圈的住宅区和商业区的价格高涨，反映出人口重新出现回归都市中心的趋势。

札幌、仙台、广岛、福冈这地方4都市的全用途平均地价上涨8.4%，住宅用地+8.6%，商业用地增长+8.1%。

主要由于在4个地区城市中，几乎每个地区都在推进大规模开发项目、和交通基础设施建设，从而使地价的增长率很高。


此外，特别值得一提的是，除了三大都市圈和四大区域城市以外的地区，总体平均地价也上升0.4%，住宅用地+0.4%，商业用地+0.1%。




尤其是地方（农村）住宅地价，自1995年以来28年首次上涨，说明城市地价上涨趋势正向农村地区蔓延。

这也表明日本土地，跟随着经济的缓慢回暖复苏，正走出疫情阴霾。

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东京全国最高

不管是住宅、商业、工业的土地价格，东京无疑都是全日本最高的。

住宅用地最高的是位于东京港区的赤坂一丁目，每平方米512万日元（约合人民币27万元/㎡），较去年上涨2.4%，连续6年成为最高价的住宅区域。




赤坂，乃至整个港区，向来是超高层豪华塔楼的集中地，地价也因此水涨船高，意味着对于便利的东京市中心高级公寓的需求正在进一步增加。

比如，日本的“实力夫妻”（年收入超过1000万日元）便是购买塔楼的主力。

商业用地的最高价为东京中央区银座四丁目的“山野乐器银座总店”，每平方为5380万日元（约合人民币282万元/㎡），增长率+1.5%，这是连续17年的最高价。



东京写字楼和店铺云集的商业区域，除了因办公恢复，还有富裕阶层的消费增长，以及入境需求持续复苏的预期，也促使了土地价格的增长。

至于工业用地，最高价的是东京都大田区的东海2丁目，地价为每平方米72万日元（约合人民币3.8万元/㎡），增幅3.9%；


这主要是因为日本近期的网络购物消费增加，与高速公路连贯的物流基地受到追捧。


东京23区成焦点

在过往的2022年，东京23区中只有8个区域的地价涨幅较大，并主要是集中在东京都心。






而到了2023年，先是疫情后“重回东京集中”的趋势，良好便利的住宿环境，加之日元贬值海外买家的投资需求旺盛；

使得今年东京23区的地价全部上涨，每个区域的涨幅都达到了2%以上。

而东京23区整体上涨率为3.4%，每平方米的均价达到66.53万日元（约合人民币3.5万/㎡）。






当中，地价最高的前三名是：

千代田区（279.14万日元/㎡）、港区（214.97万日元/㎡）、和涩谷区（138.67万日元/㎡）；

价高者依然集中在东京都心，其地位不可动摇。

东京23区地价涨幅的前三名则是：

台东区（+4.8%），丰岛区（+4.7%），中野区（+4.6%）；

但这三个区域地价上涨的缘由不近相同。

台东区是得益于海内外旅游复苏的带动，毕竟占据上野、浅草两大著名商圈；丰岛区是得益于人口坚挺，现住人口接近30万人，实打实的人口高密集区；中野区则是得益于区内公共交通发达，被誉为“通勤都市”。

另外，受东京23区的高价辐射影响，连带着东京郊区的地价涨幅也尤为明显。






当然远程办公方式的兴起、以及都市与城郊交通愈发便利，也是影响因素之一。

像是东京千叶县的木更津市，距离JR袖浦站约2公里处的地价涨幅竟可以达到20.9%。





如果说，买房就是选地段，是房产投资中唯一不变的真理。

那么对于讲究“屋地同权”的日本，房子和地皮两者的价值捆绑度则会更高。

地价上涨会增加土地的资产价值，从而决定了房价的天花板，而当有影响房价的其它因素（如人口、基建等）加入，又会推动地价上升。

从今年的公示地价中，我们可以看到几大趋势：

1.日本全国的地价涨幅达到08年以来的历史最高值，可能会成为支撑23年日本房价上涨的重要锚点；

2.都市圈的地价带动仍是依靠人口，地方圈的地价带动主要靠的却是基建；

3.东京地区的核心影响力，以及对周边地区的辐射力，进入23年之后只会越来越强。

所以，不难预见，今年日本房产价格只会随着经济复苏而进一步升温，如果有投资日本的打算，在这里有几点建议：

首先，抓住“窗口期”，趁着日元彻底回弹之前，赚汇率差和利息差，其次，若是有条件，先买入东京核心区，在考虑其他地方（比如大阪、京都等），因东京土地更稀缺。

最后，也是很重要的，不要再抱着“房价失落三十年”的眼光来看待日本了，若要想赚认知以外的钱，唯一的方法就是改变认知，然后行动起来。

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