「城市更新」，到底是什么？

どうも先生

上半年疫情反复，许多大的建筑项目都延迟了，甚至无法开展。
但我有朋友做基建项目「外立面」的，比如博物馆、会展中心外墙的那块板（特制水泥纤维板），上半年订单翻了个倍。



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这勾起了我的好奇。
我脑海里闪过一个，年初解读政府工作文件时看到的关键词：城市更新。
和朋友们聊起来，我们也都留意到，这两年不少商场、小区都在捯饬翻修。
*风险提示：文中提及个股不涉及任何投资建议和利益相关。请根据自己的需求，做出独立的投资判断。这也是我们努力做好科普的价值～
01 当城市越来越大

如果我们面对的是一个小宝宝，我们会期待TA再长高、再长重一点；
但如果一名成年人还在疯狂增高增重，我们就会开始担心——
是不是哪里出了问题？是不是比起增肥，更应该增肌塑形了？
城市的长大也很类似。
随着人口和产业流往城市，我们的城市变得越来越大。
一方面，「大城市病」开始出现，交通变得拥堵、房价炒得过高、环境迅速恶化；
另一方面，因为发展太过迅速，遗留下了许多已经跟不上现代化建设的落后区域。
那么，能做什么改进呢？
有发达国家的前车之鉴，大约可以总结成这2点：
第一，塑形：发展城市群，引导人口和产业从核心城市往周边城市分流。
比如美国纽约已经有了成熟的城市群生态，大城市为中心，带着周围的中小城市一起发展。
城市之间一层层承接从中间溢出来的人口和产业，分工明确。
我国近几年有关新型城镇化的文件里，也在强调了要「加强城市群一体化建设」。


第二，增肌：城市更新，在城市内部因地制宜做翻新规划。
所谓的城市更新，不是废旧立新、大拆大建，而是针对现状「再开发」、「整治改善」以及「保护」。
主要有两个策略：「绿色低碳」和「健康舒适」。
比如「旧物再利用」的德国鲁尔区——
把一些废弃厂房进行维护和翻修，注入文化功能，建造博物馆；



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并且整合了17个县市的绿道，通过污水处理厂和地下污水管网来治理城市污水，修建埃姆歇景观公园。



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又比如「整旧如旧」的维也纳——
把1892年的煤气储气罐工业设施，保留部分外墙和屋顶，把内部改造成居住、办公、娱乐和购物中心。



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沿着煤气罐的筒形外墙，嵌入住宅塔楼，加上了玻璃穹顶，能让阳光透进来。
现在它已经成为了维也纳的地标建筑。



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这些海外的成功案例，都在启示我们：可以投入合理的钱，让人们的生活更好。
另外，就像是我们管理身材一样，塑形是一个比较漫长的过程，而增肌则发力会更猛、见效更快一些——
对于我国来说，城市群发展是一个长期逻辑，中短期则有可能集中在城市更新上。
02我国的城市更新包括什么？

根据政府工作文件，我国城市更新的范围，主要包括「三区一村」改造。
三区指的是老旧的「小区、厂区、街区」，一村就是「城中村」。
乍一看，似乎有些「新瓶装旧酒」。
棚改、旧改说了十多年，从实际情况来看，规模也在不断缩水甚至停滞。
那么城市更新，到底又有什么不同呢？
首先，市场化属性更强。
比起棚改，城市更新项目的参与者更「多样化」，资金来源也更多。
除了政府外，还有开发商、国企，未来大概率还能设置REITs（不动产投资信托基金）向公众募资。
像前面说的维也纳煤气罐工程，属于单体建筑改造，这种类型很招地产开发商的喜欢。
因为城市更新项目用地，大部分属于土地一级开发（整理成本），可以抵扣二级开发成本（拿地成本）。
换句话说，就是可以让开发商拿地成本低、效率高。
根据企查查，全国已经有1万多家城市更新相关企业了。
有企业甚至专门成立了「城市更新子公司」，比如上海地产、云南康旅、广州城投等，以更小的投入，从初期介入项目。
其次，「更新」的对象广。
过往单一的老旧小区改造，只聚焦在居民住宅。
而城市更新，范围扩展到了城市中的其他落后区域，包括「工业厂房」和「商业设施」等等。
这也意味着，关于厂房、商圈的一系列配套设施，比如安防设备（监控摄像头等），也会跟着一起加大需求。
另外，能带动的资金，也会比以往大很多。
结合机构推测和政府文件，城市更新在十四五期间，预计拉动投资规模10-12万亿以上——
比我国上半年，所有住户增加的存款（10.33万亿元）还多。
不少城市还建立了城市更新基金，专款专用。
比如上海去年就成立了800亿元的城市更新基金，会定向投入到城市更新项目中。
另外，实施方式也更多样化。
城市更新可以很小，只是做一些功能性的提升或者改变。
比如用更环保的外墙瓷砖进行贴片保护、防水防虫蛀的加固；
它也可以很大，大到整个城市的市政基础设施。
比如污水治理、绿色规划等方面。


知道了城市更新是什么，你可能会关心——
03城市更新的进度到哪里了？

近20年来，我国一直很重视城镇化的进程，每年大的会议和工作报告中都会「催一催」进度。
到了现在，我国的城镇化率已经达到了63.89%（发达国家80%）。
从世界城镇化普遍规律看，我国虽然还在「较快发展」区间（30-70%），但是大城市病已经开始让我们无法忍受。
就像是一名青少年，还在长身体，却已经有肥胖症的征兆了；
那么这个时候，让他调理饮食，控制体重，或许才是更负责任的做法。
你会发现，近两年「高质量发展」和「以人为本」开始在新型城镇化文件中被高频出现。
而城市更新，就是一个解决方案，从2019年开始在中央文件中着重提及，去年底开始了第一批城市试点——


今年的情况如何呢？我们可以从宏观数据中分析一二——
从国家统计局的数据可以看到，我国全国房地产开发投资增速一直是下降的。
今年的1-6月，甚至拿到了-5.4%的的成绩单。


我找来我国最新的全国国土规划纲要，里面也反复强调了一件事：
要「提高建设用地利用率」，「严格控制各类建设特别是城镇和开发区建设用地规模」。
这就意味着，目前我国的城市房地产开发，已经彻底从「增量开发」跨入了「存量改造」时代。
04对投资、生活的影响

从总体的GDP数据来看，一季度4.8%，二季度0.4%，比「全年5.5%」的增速目标，还有不小的差距。
想要完成总的目标，房地产投资依旧是个很重要的推手。
大量建新房行不太通，保障房投资又已经被市场广泛知晓——
那么剩下的「城市更新」，大概率是一个超预期的重要驱动因素了。
投资方面，这里为你总结了2个方向：环保+智能。
1）环保建材
在双碳的大环境下，城市更新也会优先绿色环保的考量。
一方面是功能性建材，比如防水材料、管材、涂料。
比较有代表性的上市公司，有东方雨虹（防水涂料龙头）、伟星新材（地下管廊龙头）等。
另一方面是绿色节能建筑。
比如光伏一体化建筑龙头森特股份（BIPV）、明阳智能（风能）、通威股份（太阳能）等。
2）智能安防
入侵报警、楼宇对讲、视频监控......
这些都属于安防领域，也是智能城市管理、工业园区运营中不可或缺的部分。
安防行业基本上是海康威视和大华股份的天下，这两个龙头的ROE（净资产收益率）多年保持在20%以上，赚钱能力还是OK的。
不过也想提醒你的是，自从去年底城市更新全面开花以来，不少相关投资品已经涨了一段时间了。
个股投资也需要更多的耐心和时间去钻研，不然很容易站在山顶吹风哦。
再来聊聊几句生活。
前面也提到，城市更新注重「因地制宜」，对于我们的具体影响，要查询所在城市相关的细则。
虽然第一批只有21个城市，但实际上开始城市更新的，远不止这21个。


去年，全国就有30多个省市，出台了超过百条城市更新相关政策。
比如成都去年的政府文件中，着重强调「历史文化」的更新项目，侧重于「保护」工作；
又比如北京强调「安全、智能、绿色低碳」方面的更新。
那么对于相关的项目和生意，也会有一定助推。
* 看看你的城市有没有在更新，搜索贴士：「城市更新」+「城市名」+site:http://gov.cn
随着新型城镇化建设的文件逐步出台、完善，我们的诉求，也被渐渐放在了核心的位置。
如今，城区常住人口300万以下城市已经开始落实全面取消落户限制政策；
前段时间，一线城市上海又双放开了落户政策，扩大了直接落户的类型。


但是，然后呢？
我们去往大城市的终极目标，一定不是「建楼房」、「农民变市民」这样的简单诉求。
本质上，是因为我们希望有稳定的收入、体面的工作、舒适的生活环境，能平等地享受公共服务。
而不是毕业后哪怕落了户，依然要牺牲生活，去凑老破小的首付。
这才是「以人为本」的意义，也是对城市更新的期待所在。
希望我的回答，能让你对「城市更新」有新的理解，喜欢的话，记得给我点赞。
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