好好的房子，为什么会「烂尾」

庞先生

最近，「烂尾楼」成为刷屏热词。
各大视频平台上，时不时会刷到相关内容。
到底是怎么回事，对我们又有哪些影响呢？
01

如果你现在想买新房，应该会发现，几乎看不到已经建好再卖的现房，90%都是要「先付钱，再交房」的期房模式（*2021年数据）。
都是买东西，为什么买房要先交钱，再交货，和平时购物流程差这么多呢？
这就得从现房和期房的交易模式说起了。
说到买房，参与者主要有三方：房企（开发商）、银行、买房者。
我们来看看两种不同的交易模式下，三者的角色变化——
1. 现房模式
房企需要依靠自己的力量或者从银行筹集资金，建造完成后卖给买房者。


这就会出现一个问题，万一卖不掉怎么办？
这时，房企由于销售回款艰难，就容易发生负债过多、甚至破产的情况。
而银行作为放贷给房企的借钱者，房企无力还钱，银行即便有抵押物，风险也集中在自己身上。
买房者能看到成型的房屋、即买即住，具备掌控权。
2. 期房模式
也叫「预售制」，起源于香港。
此时房子虽然没建完，也可以向买家出售，先拿回一笔资金。

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对房企来说，买房者的预支款项有不少优点：
一来，这笔钱是无息的，降低了融资成本；
二来，房企可以加快建造效率、提高资金周转速度；
此外，房企调用的资金多了，能承接更多项目。
对银行来说，风险也得到了一定程度的分散：
本来「建房」的借款人只有房企，万一项目无法退出，上亿的贷款就打了水漂；
现在借款人变成房企和买房者，只要买房者能继续偿还贷款，银行的风险无疑会大幅降低。
对买房者来说，风险显然是增加的。
毕竟还没见到房子，就已经把钱花出去了，还得背上房贷。
看到这里，你或许会问，为什么会有人选择买期房，而不是二手房呢？
首先，是期房有优惠。
看了看我家附近新开的楼盘，相似的户型能比周边的二手房便宜30%。
其次，和买房者的错失恐惧心态有关。
未来的房价大概率比现在高，所以迫切地想锁定现在的房价。
放眼全球，过去100年间的房价基本都呈现了上升趋势，毕竟土地资源是有限的，但人口总量在70年内翻了3倍（25亿→接近80亿）。
同样的趋势也发生在我们国家，房价过去十年间涨了80%，个别地区涨得更多。
普通人稍微一犹豫，就只能「望楼兴叹」了。
02

可以看到，在期房模式下，银行和开发商将部分风险转移给买房者。
说起来，期房这套模式是我们向香港「楼花」学习的成果，为什么香港却很少有烂尾楼的问题呢？（*「楼花」指的是买方付款时物业尚未建成，好比植物处于开花阶段尚未结果，故此得名。）
带着这个疑惑，我向香港买过房的小伙伴问了问，发现有两个关键环节不太一样。
在预售的付款方式上，香港可以选择「建筑期付款」。
小伙伴介绍，在买新房时，开发商通常会提供两个选项：
第一种是「即供付款」，和内地类似，指的是还没交楼就要付全款（首付+贷款），但一般有较大折扣；
第二种是「建筑期付款」，接近完工时（进度90%左右），律师会通知你支付除了定金（15%）外的剩余款项。相当于完工了再贷款，确定性更高。
从海外的经验来看，买房者支付的款项（定金或首付）并不会作为开发商资金周转的主要资金，更很少有在预售期就全款交付。
在预售资金上，香港有完善的监管制度。
这次和小伙伴聊天的时候，发现「律师」这个职业出现的频率很高。
资金、合同都需要与律师沟通，律师再代表买房者的利益和开发商接洽。
新房的预售资金也是一样，不会直接打给开发商，而是存放在代表买家权益的信托账户内。开发商想要提取建筑费，要达到计划的施工进度，取得律师证明书后，才能申请。
而在楼盘的前期建设过程中，开发商只能用自有资金去支付上下游货款。
再来看看内地的情况。
我们也有涉及资金安全的「预售监管」规定，不过没有全国统一的标准，各个地区基本施行「一城一策」的思路。
这就会有部分地区预售资金监管宽松，购房款「挪用」、「没有进入监管账户」的问题，造成没钱盖楼、无法完工的烂尾现象。
有地产行业专家举了几个例子：

工程总承包方用工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。  再比如，房企跟地方政府和银行关系好，在抽调预售款监管账户资金上「开绿灯」，这种违规现象屡见不鲜。

如果是房价一直在涨，销售回款顺畅的话，资金链或许还能兜得住。
但在「房住不炒」的号召下，房价上升的势头不如以往，买房者观望的态度日渐浓厚。
当房子不再「供不应求」、甚至「供过于求」，这场击鼓传花的游戏也就到了尽头。
去年9月，随着房企负面舆情增多、债券违约事件频发，多个地方开始加强预售资金监管：
新房销售从严监管，老项目要补齐欠款，挪用部分也要追偿。
这进一步导致房企资金链的紧张，加上房子卖不动，房企也就无法获得足额的销售回款来施工以及偿还巨额的债务，进入了恶性循环。
03

在停贷风波发酵后，监管部门的反应还是挺及时的，提到接下来的工作会围绕「保交楼」进行，也就是要把楼盖完，交付给买房者。

图源：中国银行保险报
一方面，针对「资金缺口」问题，银保监会表示要「做好具备条件的信贷投放」，并且会「引导金融机构市场化参与风险处置」，估计找大型房企介入接盘。
其实，这也是香港解决烂尾楼项目的思路。香港本地房企均来集团下属的两个物业原定在2002年底交楼，却因工程延误停工，最终被其他银团接收。

图源：大公报
在事件发生后，香港政府多次修订了「预售楼花同意制度」方案去保障买家，伴随经济慢慢复苏，几乎没有再出现烂尾楼问题。
另一方面，银保监会还提到「银行要主动承担社会责任」。
这让我想到近期看到的一个案例。
事件发生在广东惠州，客户黄女士在与银行签订借款合同后，发现银行并没有把按揭的预付款打到预售监管账户，而是直接打到了开发商的普通账户，以至于开发商挪用。
惠州法院在审理时，支持了黄女士的诉求，认为银行履行合同过程中存在过错，业主可以停止还贷，直到交楼为止。
这个案例还是挺有借鉴意义的，和香港「建筑期付款」的思路很像。
判决给了业主「灵活还贷」的权利，而不是现在这样要承担无法居住的条件，甚至是要再去租房，付出额外的成本。
希望在监管的关注下，「烂尾」风波能妥善解决，让业主尽早住进自己的家，实现「居者有其屋」这个不大不小的梦想。


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