这些城市，房价又要涨了？｜聊聊房票

庞先生

最近，「房票」这个词特别火。
起初是因为6月20日郑州的一份文件——

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这里划一下要点：

郑州中心城区的棚户区改造将推行房票安置，对被征收人使用房票购买商品住房，给予安置补偿权益金额8%奖励，且不计入家庭限购套数。

一眼看上去，是「又给房，又给钱」，还不占名额。
不仅是郑州，早从年初开始，就有宁波、温州、鄂州等城市陆续出炉了房票相关措施。
于是有网友评论说，「楼市核弹来了」、「房价要涨了」。
真的是这样吗？
今天，我想和大家聊聊「房票」的来龙去脉，以及未来它又会如何影响和改变我们关心的楼市。
01 欢迎来到神马村

为什么会有「房票」出现？讲个小故事，你就懂了。
神马村建村时没咋规划，到了现在，村里许多房子拥挤排列、居住环境差，里头的村民是不能住下去了。
于是，村里各地的小组长们（地方政府）给出了2个安置方式。

• 给钱（货币安置）
  
• 给房（实物安置）
  

起初小组长们手里没多少钱，只好建些回迁房，赔给拆迁户。
地理位置可能没那么好，子女教育、医疗服务等公共设施堪忧。
村民们不开心。
后来有人想出了个好主意，发明了PSL（抵押补充贷款）：
也就是把钱借给村支书（国开行），由他再借给村头小组长（地方政府），这样就有钱给到拆迁的村民了。
但是村民们依然不太开心。
他们在不乐意啥呢？
简单来说，就是觉得钱没给够。
别以为拆迁户都是「土豪」，得分「棚改」还是「旧改」来看——
「旧改」（旧城区改造），一般大头是房产开发商负担，有的为了拿地，会给好地段的拆迁房付出特别高的溢价；
但是神马村做的这些属于「棚改」（棚户区改造），拆迁补偿标准是小组长们设定的，不能讲价。
有的村民拿了钱，还不够买一个合意的新房，得自己补上剩余的贷款。
另外，小组长们也不好过。
借来的钱（PSL）是要还的，还有一部分要自己补足，压力很大。
于是有几个思维活泛的小组长，想出了第三种安置方式：给房票。
02 到底什么是房票呢？

提到「房票」，不免让人想到七十年代，那个买什么都需要票的时代。

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现在我们说的房票，主要是针对棚户区改造的一种凭证——
它可以拿去买房，一般是政府指定区域内的商品房。
它有有效日期，大部分地区是12个月（有的长达2年），过期后就只能选择货币安置，不再享受房票政策性奖励。
但它并不是强制性的选择，换取的，也不仅仅是房子这单一实物。
首先，解决了「村民们的需求」。
房票安置，往往还有不少附带的「奖励」，比如——

房票买的房，不计入限购套数；能跨区购买「房源超市」中的商品房；享受政府商定价格优惠......

另外，子女教育问题也有考虑到：房子交付前，保留原地的入学资格；新购房屋后，可以在所在学区办理入学。
还有一些实际的补偿回馈，比如郑州的8%的奖励。
假设原本拆迁款给100万的商品房，选择房票可以拿到价值108万的「代金券」。
不过有个「最低消费要求」，购房金额得超过房票的90%，房子配套的储藏室、车库等的价款也可以凭发票计入金额。
满足了「最低消费要求」后还有剩余的话，等房票到期了，剩余部分还能兑换成「现金」。
很明显，房票推行的一个重点，就是让大家更愿意买房、盘活存量房。
再来，解决了「小组长们的财务困扰」。
地方政府的财政资金一般有两个来源：
1）「借」钱：PSL、城投债、PPP等
2）「卖」地：土地出让收入
既然是借钱，那就是要还的，比如前文提到的PSL。
它是2015年促进棚改货币化（拿钱的拆迁模式）的重要举措，但是随着2018年棚改货币化停滞，PSL规模在持续减少。
如果可以发房票，比起直接给现金，能减轻不少财政压力。
另外，房票安置是实名制的，并且规定了适用区域（比如郑州是中心城区）——
大部分地区相当于是引导人去购买指定房地产企业的「新房」。
这样下来，买房的多了，能带动房企拿地的积极性，促成更多「土地出让收入」，给地方政府创造稳定的收入。
所以房票的第二个重点，就是给地方政府带来源头活水，增加发展实体经济的底气。
03房票带来的思考

那么，「房票」推广开来，对我们到底会有哪些影响呢？
1、房价会涨吗？
房票政策铺开的城市中，只有少量二线城市，有的还只是一个区在施行（比如宁波就只在奉化区）。
大部分分布于三四线城市。
有一些朋友会问，这对今年的房价到底会有什么影响？
2015-2017年加速棚改，我国三四线城市房价迎来一波猛涨，当时也用上了「房票」的制度。
短期来看，这次三四线城市房价在房票的推动下，有可能小幅上涨；但长期来看，整体房价依然不会大幅反弹。
一方面是当年地产开发商在不少三四线城市建了太多楼卖不出去，这次房票主要起到去库存的作用；另一方面，我们「房住不炒」的底线依然没变。
只要不是人口净流入城市，房地产的支撑依旧是短暂的。
对于一线城市来说，几乎没有影响，房票安置规定了区域，也意味着避免了资金外流。
所以，对房价的影响，主要体现在三四线城市的短期波动。
2、背后还有什么投资机会？
2月中旬以来，多地出台一系列的房地产纾困政策。这和政府的一系列重磅表态有关——
3月的政府工作报告，提出要「因城施策」、「促进房地产业良性循环和健康发展」；
4月的中央政治局会议，再次强调了要「支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展」；
5月，央行降低全国首套房贷款利率下限......
房票，则是个很好地回应了「因城施策」、「支持刚性和改善性住房需求」的举措，很有可能只是一个开始。
在这一系列的政策推进下，无疑能带动大量家电、建材、装修的需求，相关的投资机会也可以保持关注。
随着一个个纾困政策出炉，我们也能从中对政府的态度窥见一二。
理解大趋势，站对大方向，财富才能不掉队。
总的来说，房价大涨短时间大概率难再现，单一维度的需求刺激也已过时，更多的是如何平稳调和各个地区的需求，因地制宜。
好啦，关于房票就先和你聊到这里。
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