日本投资最大骗局——民宿的利与坑

どうも先生

2023年，让国人谈之色变的疫情，随着去年年底中国最后一次大规模的传播，仿佛一瞬间烟消云散。

而随着国内外政策的全面放开，压抑了三年的人们终于可以轻松的摘下口罩踏上规划已久的旅途。

然而，随着赴日旅行的恢复，在诸多投资问题中，永远有一个绕不开的话题——民宿。

去日本开民宿很赚钱这股风在中文互联网似乎已经存在十年之久。

无论是百度一下，还是去那个世界上不存在的网站上搜索，有关日本开民宿是否赚钱这件事已经成了一个双极话题了。

一部分人鼓吹投资日本的房产很挣钱，投资日本的民宿更挣钱。

另一部分人则直接称日本民宿是骗局。一年到头就能运营半年，做不好还得赔钱。

在谎言和金钱，安稳与骗局之下，日本民宿究竟是怎样的存在？

是海外投资，风浪越大，鱼越贵。还是惊涛骇浪，吞噬一切呢？

我是老萧，今天就来跟大家聊聊，日本民宿投资项目中的利与坑。





民宿与酒店

首先，我们先要了解一下日本对民宿的定义。

在日语环境中，民宿被称为“民泊”。

而在日本人的观念中，所有除西式酒店外的住宿形态都称为“民宿”。

包括但不限于温泉旅馆、日式旅馆、家庭旅馆等，而我们一直说的“民宿”只是其中一种。

有了基本概念我们就知道了，民宿主要竞品是西式酒店。

那么接下来我们直接来对比两者有什么不同：





1、风格与私密

酒店是典型的重资产，标准化产业。

统一的装修，标准的服务，完善的配套。

豪华酒店不去说，各方面软硬件拉满，但如果把目光放到主流人群居住的三星以下酒店，总能找到各种槽点。

而同价位的民宿，通常多了一种当地家庭的情怀在了里面。

比如和室榻榻米，日式屏风茶台等，甚至还有阳台和厨房。

这些东西的存在，会淡化你旅客的身份，让你迅速的融入到当地的氛围里。

并且，在酒店住宿，免不了要和人在公共区域接触。

而在民宿，极大的保护个人的隐私性。

在日本这样的国家尤甚，民宿的话，通常给你一个示意图，按图找钥匙，从入驻到离开，全程不见面，社恐福音。



2、面积与设施

以东京为例，三星级以下酒店，通常面积不会超过20㎡，最极端甚至不到10㎡。

高情商说法是：空间利用。低情商的本质就是一个字：挤。

但这点和所有发达国家核心区域都差不多，没什么好说的。

而民宿面积最小都会在20㎡以上，目前东京最主流的应该是20㎡到70㎡之间。

地方大了就能放更多的东西，民宿通常会提供厨房使用及餐具，稍大一点的民宿有了起居室。

这样对比酒店，是不是更多了一点人情味。





3、价格

抛开价格谈服务都是耍流氓。

在谈价格之前，说个热知识，日本很多酒店不是按照房型，而是按照人头收费的，也就是一人入住和两人入住价格不一样。

而民宿却可以多人入住。在同样地理位置，同样装修水平，同样面积大小的情况下，正常一个民宿价格的应该是同类酒店7成甚至5成。

再叠加可多人入住的buff，以最多的情侣或者同伴出行，在东京住民宿的价格大约是酒店人均的三分之一。

对于大部分游客来说，上面的人情味，当地感，私密性重要吗。

很重要，但这份极致的性价比才是民宿这些能火爆出圈的根本原因。

2014年6月前日本首相安倍晋三正式确定“观光立国”政策，到如今近十年光景。

这份国策被所有人士认为是安倍执政最大功绩之一。

叠加上2020东京奥运会，2025大阪世博会，以及后续的日本官方赌场的确定，日本旅游业肉眼可见的兴盛。

而就在二月初，日本已宣布开始恢复中国公民赴日五年多次旅游签证，并确定5.8号正式将新冠病毒从二类传染病降低为五类传染病，和流感一个等级。

也就是说5.8号后，新冠这事儿在日本就算是彻底翻篇了。

在这个背景下，民宿被所谓中国各类中介包装成不二的黄金项目，说辞通常是：旅游兴盛不愁卖，日本房产稳上升，投资回报两相宜，顺带还拿经营签。





项目前景

又能旅游自住，还能稳定投资。

进可杠杆收益，退有永久产权。

再加上日元贬值，人民币升值，50万，只要50万，你就可以在东京做房东。

您看，咱这广告语，不扣上个日吹帽子，不去做房产销售都屈才了，那这项目真的有这么好吗。

那不妨咱们来看看，这项目都是什么人在运营，利润这块儿账本咱们掰开，揉碎了看看，到底又有什么玄机。



1.本土居民or在日华人

这类人通常有稳定的本职收入，年收至少在1000万日元以上，对于民宿就跟文青年开酒吧，名媛弄花店一样。

买下房子保值为主，情怀为辅。

加上要不土生土长日本人，要不然在日多年。

看房子眼光都很准，对质量有追求，对装修有讲究。

价格也适中，文艺青年嘛，聊钱多寒颤。

所以性价比格外高，甚至还有一些日本大爷大妈也加入进来，本质就是分享家庭与生活。

爱彼迎上的高赞，多评论的房子，有一半都是这种房东。

接待的客人也有筛选，通常入驻之前都得和你聊个十来分钟，确保你是正经人。

那么这种情况，收入大概如何呢。

我们以东京旅游热门top1的新宿区两居室为例，一个月的成本修缮+管理+税费通常4-6万日元折合人民币2000-3000。

这是每个月这个房子持有的固定成本，不管是否出租都要掏的。

而随手打开爱彼迎，正常一套新宿两居室的价格通常在600-1000元。

也就是，如果按照这样来算，这房子一个月对外能租三天就回本。

按照50%的入住率，一个月净利润超过1万人民币。

挺美是吧，这是中介的说法，但账不是这么算的。





嘛叫高明的假话，就是我说的东西全是真的，但关键信息不告诉你。

上面的数据全是真的，没毛病。

但有一点没说，就是这房子如果不做民宿，正常对外出租给本地人也是能产生收益了，不能只把每个月的持有成本当做成本。

而出租的预期收益本质也是你的成本。

那么每个月原本能拿到的出租收益是多少呢，这样一套新宿区两居室，最保守预计每月租金应该是在12万日元以上。

也就是6000人民币。

如果在加上房屋持有成本，那么每月成本就是3000+6000=9000人民币。

民宿价格居中取800，也就是说，如果这房子做民宿，一个月最少要出租11天才是个保本的生意。

这样一算，貌似也还好，一个月租个30%就够保本，剩下纯赚嘛。

第二个坑来了，东京除了大田区，最新的民宿法规定，一年只能营业180天。

也就是一个月你就能开半个月。

那么在一个月只能开业15天，11天才能保本的生意面前，你还觉得是个好生意吗？

所以说，文艺归文艺，生意归生意，少把这两事儿混在一起。

当然，您要是不差钱，不想听这细账，纯当我多嘴。





2.二房东

这帮人通常是对比上面的，就是典型的生意人了。

先从选房子来看，全部选20㎡1L户型。

地点的话，新宿，池袋，上野，或者干脆大田。

总而言之一句话，要么热门旅游商圈，要么政策扶持。

投资来看，全部只租不买，装修别问，要不日式小清新，要不ins小摆件，再粗狂点，也可以直接水泥工业风，装修钱都省了。

目标人群也很明确，20-40的背包客或者打卡名媛。

人家太懂了，钱都帮你花在刀刃上。

这房子每月成本，房租通常不会超过7万日元，持有不会超过1万日元，两者合计8万日元，折合人民币4000。

对外房子通常300-500之间一晚。

您看，空手白狼，一个月入住10天就能回本。

至于每个月经营15天限制，别急，这玩意有办法能避免的，都是千年的狐狸，玩什么聊斋呢。

但这事儿吧，对于个人能力要求比较高，能搞定房子，你得有日本本地资源，得搞定客户，你得有海外营销能力。

甚至能合法突破民宿经营限制，你得会钻空子。

典型的没有金刚钻，不揽瓷器活。

如果是初来乍到的朋友，或者游客就别琢磨了。

技巧不够钱来凑，咱们来看看最后一项。





3.投资豪客

这种人群通常会直接选择买整栋楼来做投资，或生活出租或民宿经营。

投资金额至少2亿日元起步，也就是1000万人民币。

因为是整栋楼，面向客户众多，豪客们也不会自己来打理生意。

通产会交给专业的房产公司合作。

至于客户招租，房屋修缮，客房清扫。

这些都不用琢磨，房产公司得挣钱，人家就是专门挣这辛苦钱的。

专业的人干专业的事儿。那么收益如何呢。

通常都是和房产公司签对赌协议，比如以这栋2亿日元的楼为例，如果每年盈利没有达到1000万日元，那就除去清扫费全部归房东所有。

如果盈利超过1000万日元，房产公司将除去清扫费，还要收取百分之20-30%的佣金。

按照我们经手十来位的整栋投资客户为例，去掉乱七八糟的费用，每年净回报大概在6%-8%左右。

至于网上传的神乎其神的15%以上的回报率，我只有一句话：您信就行。



好了，日本民宿投资人群和对应收益差不多聊完了。

接下来我们再看看日本官方对民宿的态度。

一言以蔽之：以18年6月为分界，在这之前政府对民宿的态度是打压取缔为主。

18年以后转为整治扶持为主。核心原因就是——不交税。

之前很多民宿都没有营业执照，属于灰色地带。

私人账户一收款，我上哪收税去，而且还有华人直接就是支付宝微信收款，日本政府更是抓瞎了。

啥叫发达国家，赚钱不交保护费，还叫发达国家吗，还有王法嘛。

给我查，给我整，没牌照全取缔了，剩下肯老实交税的留下来。

第二原因是因为各方面因素不够完善。

政府看来，合格的标准民宿需要消防安全通道，指示灯，以及消防梯等等等的因素。

还有就是租客和房东的冲突解决。在没有好的约束之前，这些其实都会造成社会不好的影响。





第三个原因是因为，日本的酒店真的满足不了日本日渐暴涨的游客量。

同时随着日本自由行的高度发展，民宿从各方面真的是吊打三星以下的酒店。

所以，整治完了还是要扶持。

于是，18年6月15日起，日本全面开始实施《住宅宿泊事业法》，民宿这个长期处于暧昧状态的行业终于得到了日本法律的认可了。

然而这一消息看似是民宿行业的利好，实则暗藏杀机，越来越多的赴日投资民宿的大坑也纷纷浮现，接下来又到了砸人饭碗环节。

咱们来看看，日本民宿有哪些大坑。





民宿大坑

在开始说坑前，有必要先跟大家说一下，根据日本法律的规定，民宿被分成了以下3种：

《旅馆业法》规定的“简易宿泊所”；《国家战略特别区域法》规定的“特区民泊”；《住宅住宿泊事业法》规定的“民泊”。

是不是有点昏，会觉得好麻烦，别忘了，世上所有挣钱的事儿，就没有不麻烦的。

接下来咱们一个个说，我保证这份东西是中文互联网上从来没有出现过的。





1.简易宿泊所

“简易宿泊所”指的是多人共同使用的住宿，取得许可之后就能成为一般民宿。

优点：没有营业天数的上限规定，自由度高，也能够提高收益。

缺点：需要取得《旅馆业法》的许可，民宿设施需要满足相关的条件，费用较高，审核的时间也较长，通常要半年。

一句话解释：需要钱和人，强资源，强资金性审批，如果你能搞定，全是优点，没有缺点。





2.特区民泊

2018年为了刺激外国人在日本观光消费，推出了所谓的“特区民泊”。

具体指在一定指定的区域之内，比《旅馆业法》更简单的条件取得民宿的许可。

指定地区具体指的是東京都大田区、大阪府、新潟市、千叶市。

优点：没有营业天数的上限规定，取得许可比《旅馆业法》更简单。

缺点：单次住宿需要2天以上，无法接待单日住宿。

一句话解释：特区说明一切，特别区域，特别政策。



3.民泊

这才是中文互联网上常说的日本民宿，也就是指把自己的一户建、公寓来作为民宿来经营，作为居民的副业收入。

优点：《住宅住宿泊事业法》的民宿是申请制，并不是许可制，所以条件比前2种类型更简单。通常一个月。

缺点：1年的营业天数被限制在180天以内，收益会降低。

虽然都叫民宿，但三者天差地别，带来的收益在杠杆情况下能差出几倍。

不夸张的说，能搞懂三者区别，在民宿投资这个行业，你都能避免9成的坑了。

但是由于疫情三年，日本民宿热度有所降低，中文互联网上关于日本民宿投资的信息逐渐减少。

但是，各种骗术可是没有停止更新，这里别说吃饭的锅，我把别人挖饭的勺都给你拿出来看看。





1.掩盖产业限制

部分房产中介会告诉你，他们所提供的房产都符合相关规定的，购买之后，可以直接申请相关营业执照。

基本就是今天交钱，明天过户，后天开业。

等打款后才发现，这离开业比北京和东京的距离都远。

比如按照目前的民宿法条例那就是，想要做民宿，必须整栋楼的业主要签字百分之五十以上通过才允许。

必要的装修费用在50万左右。那么一户建的许可呢？要经过左右邻居的同意，并且必要的装修费要在100万左右。

这笔钱，很多中介是不会告诉你的。

你问他，他就理所应当的说：你买房做民宿，装修肯定是你自己的事儿啊，我怎么管。哦，你不懂啊，那我帮你弄。

然后含泪再赚一笔。

对了，我还听过过潇洒直接跑路的。

所以，当你发现合作方是个坑的时候，第一反应是彻底和他撇清关系，而不是因为沉没成本，让他再坑你一笔。

2、经营签骗局

部分中介告诉你，来日本买房吧，买房做民宿是个正规生意，还能拿到长期的经营管理签证。

你看，房产买了能升值，就算经营不好房产还能保值，而且还能拿个日本长期签证，享受日本公共福利。

你怎么都不亏啊。马化腾含泪点赞，对对对，你都不亏，就我亏麻了。

事实是什么。很多房产中介终究是个卖房子的，他懂个啥签证，懂个啥投资，懂个啥经营。

房子佣金到手后，你民宿开不开的起来，经不经营的下去和他有什么关系。

晚上好，早点睡，宝贝还有下一位。

等你找他的时候，人家通过话术早去忽悠下一家了。

而且，我多次说过，这里再说一次，日本签证和买房没有关系，没有关系，没有关系。

甚至，这些年因为骗局的盛行，日本入管局对于把一般房屋出租作为经营签申请的大部分都会拒绝，审批难度直线提高，这不是正相关，是负相关。

这个坑属于摆在明面上的，但是越肤浅的大坑反而越容易踩。毕竟总是有人怕麻烦图省事。

这里强烈建议，真想开民宿，你好歹来东京看看啊，找找当地房产和签证机构聊聊啊。

你找个北上广深CBD的中介，和你聊东京的房产，真不觉得违和吗？





3.华人价

这是个老生常谈的问题了，加价3成是良心，加价5成是朋友，价格翻倍才叫挣钱。

而且有部分老华人一直对这事儿引以为豪。

意思是，我既然在日本长期生活了，又懂日本，又懂中文，我得利用自身优势，复盘行业痛点，聚焦优质赛道，专精垂直用户。

总之一句话：我就是应该挣中国人钱。

我都不知道这思想是咋来的，生意场上有来有回，小富由俭，中富由才，大富由德，就这名声，这辈子也吃不上四个菜了。

所以，如果大家选择华人公司，请务必面谈，务必擦亮眼睛。



4.资金盘+不过户

这个坑比较新鲜出炉，去年9月份闹的中文互联网出现了一波热度。

大阪的不法中介利用国内朋友无法赴日，搞了个房产+理财的P2P项目。

具体来说就是卖你房子但是不过户，统一到不动产或者管理公司的名下进行集中经营管理，并允诺高额回报率。

这已经不是坑了，这特么是诈骗。

打款之前脑袋先别充血，就问自己一句：这世上真有动则两位数的稳定投资回报率，凭啥轮到我？

至于咋避坑，还是那句话，你倒是实地来看看啊。

看公司，看团队，看做事，看接待，看谈吐，看案例。

嘛都不看，在北京签约东京的事儿，你搁这儿考验人性呢。



尾声

近几年来，越来越多的人看上了日本民宿这一投资兼容小资的模式，各种渠道的鱼龙混杂也让投资民宿变得坑深水浑。

赚钱从来都不容易，但亏钱从来都不难。

毕竟赚钱的门道大家都闭门自珍，坑钱的手段市面上层出不穷。

民宿风浪很大，诸位能不能找到一艘好船我不知道，但希望这篇攻略能让你出海时多一份保障。

最后引用作家普鲁斯特的一句话：

你的付出决定了你的收获，但是你的选择才决定了你的收获是否等价你的付出。



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