日客流量超10万＋的前滩太古里，是如何征服上海的？

庞先生

在刚过去的国庆黄金周购物中心开业潮中，全中国最头部、最重要的一个项目应该就是上海前滩太古里了。最新的数据是，国庆几天，新开业的项目每天迎来10万+以上的客流量，周边的商场、写字楼停车设施基本都被征用，用于承载巨量前来打卡、购物和游玩的人流车流。
应该说，太古里在一个国内商业地产界，是神一样的存在。对于中国超一线城市来说，太古里本身就是一个城市的潮流风向标。它以每7年新开一座地标的速度，引领着中国商业的创新。
从2008年北京三里屯太古里开业起，它就开创了中国第一代开放式街区的潮流，彼时它与上海新天地一起，双星闪耀于中国的“一南一北”，成为经典。2014年，成都太古里的横空出世，以继承了“未来的传统”的创新方式，将古典街巷美学与现代时尚结合在一起，又让全世界重新认知了摩登成都的形象。
此次在上海第三代太古里项目的开业，也是万众期待。某种意义上说，它代表了上海这个国际大都市的商业脸面。



该项目是由太古地产与陆家嘴集团联合发展的项目，总建筑面积约12万平方米，零售楼层由地下一层至四层（北端局部为六层），提供200至250个商铺，能满足丰富的业态组合需求。项目与毗邻的“前滩中心”甲级办公楼及五星级酒店前滩“香格里拉酒店” 交相辉映，构成了前滩核心区最美的天际线。
作为第三代太古里项目，它有何重大的创新点，吸引如此众多人流打卡消费？下面我们给大家逐一分析。
01陆家嘴2.0地区的核心商业，上海的新脸面

首先来看项目所在的前滩板块。
前滩，位于浦东内中环间。黄浦江以东、川杨河以南、济阳路以西、华夏西路以北，因为整个地块形似一个靴子，也被誉为上海黄浦江畔的一个“金靴子”。



根据《上海市浦东新区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》，世博-前滩已与陆家嘴一并列入“一主、一新、一轴、三廊、四圈”中的主城区，是上海建设全球城市核心功能的重要承载区。



作为世界城市的核心功能区，前滩的产业规划也是世界级的。它是上海中环线以内少数还没有完全开发的地块之一，它的定位就是陆家嘴2.0。在强化商业、商务等功能的基础上，还突出完善文化娱乐、旅游休闲、创新创意等多元功能。
到2022年末，前滩城市形象将会完整体现，70%项目实现竣工，70%项目实现入驻；社区管理和城市管理全方位运行，完成从工地到城市，从建设区到建成区的转变；社会和经济功能实现可持续发展，实现2.5万人的居住人口入住，创造近10万个就业机会。
最终，前滩将建成前滩中心等23个办公项目、前滩太古里等9个购物中心、前滩香格里拉等8个星级酒店、上海纽约大学等11个学校、商品住宅6992套，租赁住宅1520套。
可以说，前滩的地理位置和规划高度，使其成为了上海建设全球城市核心功能承载区中的C位。
而太古里所处的规划位置则是位于前滩的黄金核心位置，可谓C中之C。
02长期主义的洞察，前瞻50年制造时尚

上海陆家嘴集团总经理徐而进曾经说过，“在前滩商业轴心的位置，到底建一个什么样的商业体？我们的目标是很明确的，要做一个上海的商业地标，引入太古里做地标零售项目当时我们是做过研究的。”
此前的两座太古里，引领了北京和成都两座城市的商业品牌和业态体验的升级，是商业和城市深度融合的样本，已成为他们的热门旅游休闲目的地。
这，与太古地产一直以来所坚持的“长期主义”发展理念和“创新衍变”的营运策略密不可分。
具体到太古地产在内地所发展的所有商业项目而言，体现在2个思路上：
思路一：新项目开业、老项目焕新、所有项目的科技赋能。这种思路更动态，更当下；
思路二：保持一个长期主义者在短暂市场波动中的姿态。



在将近20年时间里，太古地产在内地仅仅发展了6个项目，北京三里屯太古里及颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里、上海兴业太古汇及前滩太古里，截至2020年7月底，总投资额超过330亿元，这些项目，用太古地产中国内地行政总裁彭国邦的话说，都要是看40-50年，
“首先要有一个很好的地点，其次要有很好的伙伴，做一个好的设计，打造出一个很好的项目，然后去做很好的、长期的运营。这样一个自持项目的很长期过程称为‘创新衍变’，可持续发展。”
也正因为这样的理念和策略，太古地产几十年来积累了深厚的招商运营能力，才能在设计建设招商运营的各个环节上具有强大的吸引力，形成强强联手的合作格局。而这样的一种精工细作打造在地作品的模式，与国内千篇一律的万达广场式的产品线单一复制模式有着云泥之别。
而这样的理念和策略也自始至终贯穿在项目从选址到运营的全过程中。所有项目在产品设计环节，即邀请全球众多知名的建筑师在共同思考和创造。早在2011年，太古地产对香港太古广场进行改造时，便对全球著名的鬼才建筑师赫斯维克提出过一个问题，“若要领先20年，我们应该做什么？”



长期主义带来的是精益的选址、卓越的招商能力及运营能力，这三点成为了太古地产所有发展项目的基本DNA。当然，之前的商业成功和市场口碑，也是太古里能如此游刃有余的选址的前提条件。
而创新衍变这条法则，则在太古里这个产品品牌的不断迭代中体现的淋漓尽致。
太古里的形态，均为开放式、低密度的街区形态购物中心。
还记得1.0版北京三里屯太古里，由19座低密度的当代建筑布局而成。整个项目、分为南、北两个区域。既与周边建筑融合在同一个域区之中。同时也保持着相对独立性。北京太古里的总图实在太经典了，国内商业地产界曾将其奉为圭臬，它最早告诉了国内业界什么是开放式商业空间，怎样打造街区广场，怎样打造极致摩登的商业立面。



2.0版成都远洋太古里，以极其现代的手法演绎传统建筑风格，与散落其间的六栋保留院落和建筑，及历史性的街道交相辉映、相得益彰。同时设计了二层连廊将独栋建筑进行了有机的联系，做到了“于分散中见统一”。
相比于1.0版的作品，成都太古里在统一的中式风格的屋檐下，加入了多层的空中连廊，让街区的垂直动线和水平动线更加顺畅，让散落在街区中的单体商业建筑有机联系起来。灰空间、连廊、透光玻璃与传统的屋檐风格进行了融合，把传统和时尚元素进行了大胆的统一。



3.0版上海前滩太古里，更是在2.0版的经验之上，又做了一轮升级。这轮产品创新的核心是将商业与生态结合在一起，采用了“自然主义”设计理念，以木、石、水的自然元素为灵感，通过“DoubleParks双层开放空间”的形式，让整个商区看起来像是里巷交错，动线简洁流畅，天然的木石材料极具纹理的规整感。



从这个层面上看，整个项目的顶层运动和花园空间，具备了独特的吸引力。天空跑道、星光露营、露天市集，这些之前与城市购物中心不相关的元素，都成为了前滩太古里独特的构成要素。



而在建筑设计、材料颜色的选择上，前滩太古里也远不同于之前两个作品。这次的作品整体感觉采用了游艇设计的流线型和奢华感，同时大胆采用白色与咖啡色两种色系的融合，时尚中又具备沉稳的品质感。



多层立体的平面动线，结合屋顶的天空跑道、花园市集空间，让太古里制造了一个巨大的户外打卡空间。人们站在最高的廊道上，可以远观前滩壮阔的城市天际线，这也是一个城市旅游、摄影打卡的绝佳空间。







因此，从上述几个空间的营造来看，前滩太古里一改做单一购物中心的内生、内敛的营造格局，而是打开了自我，将整个场域的设计与周边城市的景观天际线融合在了一起，将东方体育中心、前滩的写字楼放入眼帘，因此，空间更立体、格局更辽阔，外部空间与内部空间进行了多层次的穿插融合。
03“Wellness用心好生活”，全新的定位理念，引领上海生活变革

太古里每个项目的招商运营过程中，也秉持着创新衍变的理念，不断的优化升级业态和定位。
2008年的1.0版三里屯太古里是太古地产在内地的第一个综合体项目，有一个懵懂的开始。运营之初，使用的品牌口号是——“这里什么都是，这里什么都不是”，到现在沉淀了清晰而精准的定位：核心理念：“潮”Let's play fashion一起潮玩；核心策略：“首店”。这个北京使馆区旁的太古里最性感妖娆更潮更年轻。
2014年的2.0版成都太古里娴熟的将国际视野与创新设计理念运用于成都中心的市井风貌融合，给传统商圈注入了新的生机。引入众多国际化的时尚零售、餐饮、文化品牌,旗帜鲜明的提出了「快耍」与「慢活」双重生活体验的消费主张。这个大慈寺旁的太古里更具历史文化感更时尚更大气。
2021年的3.0版前滩太古里更是将1.0和2.0版的成功经验发挥到了极致，提出了贴合时代语境的“wellness用心好生活”理念，围绕eat well, play well, dress well, train well, love well, relax well, care well七大维度，为消费者打造了一个全方位立体式的第三空间。这个位于国际商务区内毗邻黄浦江的太古里则最生态化更自然可亲更具海派生活气息。
迭代升级后的3.0版太古里在业态组合方面更是集大成者。
首先，高奢云集，Hermès、LV、GUCCI、DIOR、BVLGARI、CELINE、Van Cleef&Arpels、 Zegna等高奢品牌悉数进场，彰显了太古里的底气和号召力。必须要提到的是，开放式街区高奢模式在国内尚属首例。
其次，将1.0版太古里的首店策略升级运用到了3.0版。要找一个在上海是全新的品牌并不容易，3.0版太古里并不是硬拼独一无二，而是寻找独特的氛围和体验。因此不仅有来自纽约的休闲餐饮品牌shake shack的大陆首家“Shack-Hood”为主题的概念店、百老汇旗下文化生活概念影院品牌MOVIE MOVIE的大陆首店，集日式高端居酒屋 & 东京米其林一星两个顶流前缀为一体的GONPACHI权八中国首店, EQUALIZER全国首店、Totême全国首店、Frank and Oak亚洲首店等；





更有很多熟悉的品牌在此演绎了贴合项目整体wellness理念的全新的概念和设计风格的体验店。
致力于“以智能运动科技创造品质生活”的日本高端专业运动品牌ASICS在此打造了“ASICS RUNNING STATION跑步型动社”；



星巴克全球首家环保实验店“向绿工坊”，不仅可以了解咖啡的可持续发展，还能享受低碳美味的餐食。店内大约50%的建筑材料都使用了可回收材料；变废为宝的“艺术品”和随时可以“重建”的吧台，直接带给消费者惊喜；





庆春樸门——纯手工制作、融合蔬食料理的杭州知名素菜餐厅，空中庭院特色概念上海首店。



以及中国原创滑板品牌AVENUE&SON、全国首个创新剧院式健身体验旗舰店Fiture、全国首个剧院式家居及体验旗舰店FNJI梵几等众多知名品牌在前滩太古里焕新的首秀。
当然也少不了茑屋书店、pop MART、niko and…、%Arabica等众多网红品牌入驻。





最后也是最重要的一点就是充分融合了“wellness”发展理念的建筑、景观和室内设计以及细节设计上，不仅赋予了3.0版太古里的高颜值，更是为在其中的人们提供了绿色、舒适、放松的环境和氛围。
在开放里巷基础上，营造了地面、屋顶“双层开放空间”；还留出了地面8,000平方米城市中央绿轴，屋顶设有串联店铺及绿化休憩空间的450米空中走道，为人们打造了特色屋顶社交空间；80米景观廊桥悦目桥横贯中央绿轴上方，可以远眺前滩公园及黄浦江景致；每个楼层引入四季绿植景观，回归自然主义和人文主义的本质。







值得一提的是，购物中心屋顶花园设立空中跑道在上海已有2个成功案例（长风大悦城及南翔印象城MEGA），但难能可贵的是，前滩太古里拥有的是上海首个可望浦江两岸江景的购物中心屋顶跑道，在这里人们可以沉浸在浦江美景之中散步慢跑，无疑更具惬意而独特的场景感。
同时，据太古地产中国内地行政总裁彭国邦透露，前滩太古里也将是太古地产体系内，数字化最先进的一个项目。具体体现在不同的方面，既包括比较显性、针对C端顾客层面的，比如在线零售；也有一些是更加后台、不太可见的提高公司运营效率的管理系统、数据系统。太古地产在行业里比较领先的一点还在于能源管理，用科技手段管理楼宇，使楼宇更加智能、健康、高效。
总结来说，3.0版本的前滩太古里，不仅包括了前两个太古里呈现的“共性标配”，比如说开放空间、潮流时尚、年轻多元、艺术文化、创新跨界、生活品味、社区共融的活力等等。同时在个性创新衍变及社区营造方面，贯穿了Wellness理念，在商场室内空气流通、老年人无障碍通行、宠物通道、主题场景、休闲康体等方面的细节设计也做了打磨优化。
在前滩太古里伊始，我们似乎已看到了三里屯太古里和成都远洋太古里成熟后的影子：它是一个地标，也是社区的一部分，让当地的人有拥有感、归属感。

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