当下上海楼市 买还是不买

东京萌萌

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上海8月份二手房成交15606套，成交量创两年新低（除2020年疫情期间），楼市调控立竿见影。




近期经常有挂牌业主联系我，最近没有中介带看房子了，我这边价格也下调了，还是没人来看。

部分房东在上半年就已经挂牌，当时价格挂的比价高，劝他们目前房价已到天花板，有人要就赶紧出手，这次的调控政策严厉前所未有，往后的行情将越来越差会持续很长时间，预计拐点在七八月份会到来，那就有价无市了。
以下来自3月份粉丝询问聊天记录↓





当时能听进去我话的粉丝都已经卖了，没听进的目前价格都已下调5%到10%依然还是没卖掉。如果你现在问我怎样才能卖掉，我再次强调告诉你，只要有人要，价格下浮10%你也必须出手，要么你就别卖了。

这次的房地产市场调控与往常不一样，百年之大变局面临的经济转型。回顾100年前1921年共产党刚刚诞生，最后一战是1979年对越自卫反击战距今才40来年。改革发展之变化可称为光速发展，农耕时代几千年也赶不上这几十年。

20年来，房地产作为中国经济发展火车头，当之无愧。房地产投资和消费带动一大批上下游行业发展。其中，房地产开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业；房地产消费，既直接带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业；也明显带动金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业。

这也让部分买房人资产暴涨，老百姓谈之色变“站在风口猪都能上天”，当然这也是他们的远见，特别是一线城市让没上车的老百姓望而却步。



疫情下的中国证明了自己实力 提前改革的到来

在这全球疫情爆发，唯有中国免受其扰，正好遇上百年之大变局，我国经济平稳发展，既然这么优秀总不能还依赖房地产吧，正好由于去年底头部城市再次房价暴涨，时机已到说干就干。

若论房地产泡沫，就北上广深房产均价超20万也不会有泡沫，无非再多十年高速通货膨胀既能追上，一切竟在政府掌控中。

不忘初心 牢记使命
全面贯彻落实党的十九大精神，认真学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，开启决胜全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化国家的新征程。
中国是特色社会主义国家，世界大多是资本社会国家，隔壁韩国三星集团成为韩国经济支柱。
还有日本一个高度发达的资本国家，在这个有着发达经济，却也隐藏了一个庞大的群体，叫“蛰居族”，没听过的可以在网上查一下，数量之大有100多万，他们不上学、不工作、不出门来逃避现实生活的压力。

在我国特色社会主义国家，不会让这些事情发生。

这就是中国必将实现中华民族伟大复兴中国梦的新时代，随着改革开放不断深入、富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国必将建成的新时代。

回归主题，这次对一线城市调控对经济影响微乎其微，我也经常提到：发展中城市离不开房地产，发达城市不再依赖房地产。
但给四五线小城经济影响不、小，他们经济转型还没完成，因产业单一，也许根本就看不到未来产业转移在哪里。
所有就出现了“限跌令”救市，小城市依赖房地产大额财政收入支撑。
我同事江西人，他们家在农村，原来农村都有对口的镇初中，今年镇初中既然改市中了，意思必须买镇上的商品房才能入读，在这里同情一下，好在老家房子也不是很贵，首付两成十来万就能买到，夫妻省吃俭用打工两年也可完成置业。




题外话说远了，回到主题

最近被粉丝问的最多的是，当前行情适不适合买房？你觉得哪里还值得投资？
当我听到“投资”两字就笑了，都什么时候了还投资？你知道房价不涨一个月的持有成本是多少

遇到这类问题我第一时间会问他积分有多少？有没有高积分，若有高积分可以去参与一下网红盘认筹，这里指的“网红盘”都是特网红，一二手不倒挂个20%以上都不具有投资价值，因为持有五年房价若保持原地，安理财投资收益5年也有20%利润。

若积分不高就别投资了，房地产投资时代已经过了。
还有一类人才类买房，目前临港新盘单价也不贵，在临港上班的人才类可以购买。

除了投资客还有一部分刚需咨询我，他们普遍分不高。能买到的新盘都在郊区，对于刚需自住来说比较注重地理位置，二手房也在考虑范围内。

这里我有三个问题反问他
1、如果你经济条件比较充足，选个合适自己的，该买就买，不管以后涨跌，因为你需要，条件允许。就像人家买上百万豪车，一年贬值10%一样有人买，这是生活。（这也造就了上海豪宅市场成交量保持高位，都不缺钱主）   

2、没什么钱，但想着以后孩子要上学，没有房子上学也不方便。这样的情况我会问他孩子多大了？如果几年后才上小学，那你就等几年在买吧。最近教育跟房地产一样政策频出，后期上学不一定要房产，只要你正常缴纳社保，不会让你孩子没地方读书，未来人人平等，同样是纳税人，不会因为房产让你享受不平等待遇。比如在几年前上海高中教育资源稀缺，外地户口是不能再上海参加中高考的，现在凭居住证积分也可以参加中考高考了。当然以后的调控只会越来越宽松。



对于普通收入者来说，没有经历房地产不涨价的时期。大多数购房者说是刚需，多少还掺杂着投机。
大多数外来家庭买房都是要掏空6个钱包，（土著除外）甚至还要借点钱。凑个首付百十万买房子不难，但你也要算一下自己月收入多少？据我得知大部分刚需上班族月收入并不是很高，普遍月薪在1万左右。

以一套总价400万房产，首付140万，贷款260万，不含税费。贷款30年14500元/月还款，前五年还款利息在11000元/月，五年总利息66万。

400万房产在外环以内也仅仅是老破小，租金价值5000元/月左右就能租到，如果房价不涨拿着这利息钱11000元可以租个大三房不香吗？（最近上海房租大涨跟房地产调控也有影响）

想清楚以上利弊，买房该有自己主见，不要因为买房给自己太大压力。

最近杭州的酒店公寓上涨刷屏，借机被中介拿来炒作，中介朋友圈也都在卖酒店公寓商住楼，粉丝也经常问我酒店公寓以及商铺值得投资吗？

在以往经验中我是不认同买酒店公寓的，因为酒店公寓真不涨价，虽然地理位置更好，水电费稍贵点，不通燃气，这些与房产价值对比都不是什么大问题。最大问题是住宅近十年翻了好几倍，酒店公寓涨幅还没银行利息高。

如今行情也在变化，若未来住宅不涨价，作为低总价酒店公寓显得更有性价比。以租金回报率计算，400万的住宅月租金仅有5000元，200万酒店公寓可达6000元，有些甚至更高。当然也有租金低的，对于租金低的酒店公寓我就不建议你投资了，商业地产不管是酒店公寓、还是商铺年租金达不到5%是不建议作为投资的。


如果你有钱，炒股又怕被割韭菜，还是想投资房地产，小编建议你看看上海有没有好的熟铺卖，二手的最好，因为看得见。租金回报率一定要在5%以上，如果未来有规划可以适当放低要求。注意：不建议购买包租商铺，包租的大多是坑，详情就不便多说了。

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